TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Bischofswiesen, Bayern

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 5) im dritten Obergeschoss eines im Jahr 1930 in Massivbauweise errichteten Mehrfamilienhauses in 83483 Bischofswiesen, Hauptstraße 56. Das Gebäude steht auf einem 287 m² großen Grundstück (FlNr. 56/3) und teilt sich ein zentrales Treppenhaus mit dem Nachbargebäude (FlNr. 56/2), wobei zwei separate Wohnungseigentümergemeinschaften bestehen. Zur Einheit gehört ein 208,38/1.000 Miteigentumsanteil sowie ein Sondernutzungsrecht an der Garage Nr. 5 im rückwärtigen Hof. Die Lage im nördlichen Mischgebiet bietet einerseits kurze Wege zum Ortskern, zum Bahnhof und zu Einkaufsmöglichkeiten, ist jedoch durch die Bundesstraße B 20, Feuerwehr und Bahnlinie erhöhten Immissionen ausgesetzt. Die Wohnung weist eine Nutzfläche von circa 70 m² auf und umfasst drei Zimmer, Küche, Flur, ein modernisiertes, aber beengtes Bad mit Fenster sowie zwei Abstellräume und einen Balkon mit Bergblick zur Ostseite. Die lichte Raumhöhe ist mit durchschnittlich etwa 2,15 m niedrig dimensioniert, genießt aber baujahrsbedingten Bestandsschutz. Während in der Wohnung selbst bereits dreifachverglaste Kunststofffenster eingebaut wurden, besteht am Gemeinschaftseigentum spürbarer Nachholbedarf. Dies betrifft ungedämmte Dach- und Deckenbereiche, Feuchtigkeitsschäden im Sockel des Treppenhauses sowie die verwitterte Holzkonstruktion des Balkons samt Feuerleiter. Der Garagentrakt befindet sich in stark sanierungsbedürftigem Zustand, zudem wird das Hofareal derzeit gegen Rattenbefall behandelt. Rechtlich und technisch besonders heikel ist die Wärmeversorgung: Der die Gas-Etagenheizungen speisende Flüssiggastank befindet sich nicht auf dem Bewertungsgrundstück, sondern auf dem Nachbarflurstück 61/5. Die Versorgung wird privat über die Nachbareigentümerin abgewickelt, was bei Unstimmigkeiten ein Versorgungsrisiko begründet. Das Grundbuch weist diverse historische Geh-, Fahrt- und Leitungsrechte auf. Die Instandhaltungsrücklage der WEG ist mit 1.399,64 € (anteilig 291,66 €) per Ende 2023 nahezu erschöpft, während bereits Beschlüsse zur Überprüfung einer Garagensanierung oder eines Abrisses gefasst wurden. Die Wohnung ist seit 2018 unbefristet für monatlich 620,00 € Kaltmiete vermietet. Der vom Gutachter auf den Stichtag 22.01.2025 ermittelte und vom Amtsgericht Traunstein festgesetzte Verkehrswert beträgt 136.000,00 €. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung durchgeführt. Investoren müssen neben dem Erwerbspreis ein Budget für künftige Sonderumlagen und Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum einplanen, finden aber eine vermietete Einheit mit solider Renditebasis vor.