TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Boffzen, Niedersachsen

Das Versteigerungsobjekt umfasst einen 303/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Bahnhofstraße 16 in 37691 Boffzen, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung C im Dachgeschoss sowie drei Kellerräumen. Das 1.847 m² große Grundstück ist mit einem voll unterkellerten, zweigeschossigen Dreifamilienhaus bebaut. Die Wohnung verfügt über eine ursprüngliche Wohnfläche von ca. 69 m², die durch einen Anbau im Jahr 2001 um ca. 33 m² erweitert wurde. Die Lage an der Ortsdurchfahrt von Boffzen gilt als einfach und mäßig attraktiv, bietet jedoch rückseitig einen idyllischen Gartenbereich mit weiten Ausblicken über das Weserbergland. Infrastruktureinrichtungen des täglichen Bedarfs sind fußläufig erreichbar. Das Gebäude wurde ursprünglich 1962 errichtet, das Dachgeschoss im Jahr 1996 ausgebaut. Der rückseitige Anbau erfolgte 2001 über alle vier Etagen. Die Wohnung C steht seit Jahren leer und weist einen entsprechenden Renovierungs- und Modernisierungsbedarf auf, insbesondere im Bereich der Sanitärinstallationen. Der Anbaubereich befindet sich noch weitgehend im Rohbau- bzw. Ausbauzustand; hier besteht erheblicher Restfertigstellungsbedarf bezüglich des Trockenbaus, der Malerarbeiten, der Bodenbeläge sowie des Balkongeländers. Die gemeinschaftlich genutzten Bereiche wie das Treppenhaus und die Kellerflure zeigen einen altersgemäßen, befriedigenden Zustand. Das Objekt weist gravierende rechtliche Risiken auf. Die erhebliche Gebäudeerweiterung aus dem Jahr 2001 wurde rechtlich nie in der Teilungserklärung nachvollzogen. Infolgedessen gilt der gesamte Anbau rechtlich als Gemeinschaftseigentum, was zu einer unklaren Verquickung der Eigentumsrechte führt. Zudem sind dem Sondereigentum der Wohnung C laut Teilungsplan fälschlicherweise essenzielle Gemeinschaftsräume im Keller (Heizungsraum, Flur, Treppenhaus) zugeordnet. Dies birgt ein extremes Konflikt- und Prozessrisiko innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Eine gemeinschaftliche Instandhaltung fand zuletzt kaum statt; so wurde die Heizungsanlage vernachlässigt, weshalb die Eigentümer im Erdgeschoss bereits eine autarke Wärmepumpe installiert haben. Aus Investorensicht stellt diese Eigentumswohnung trotz des nominell günstigen Verkehrswerts von 82.000 € ein hochriskantes Spekulationsobjekt dar. Ein Erwerb ist ausschließlich für sehr erfahrene Akteure zu empfehlen, die bereit und in der Lage sind, langwierige juristische Auseinandersetzungen mit den verbleibenden Miteigentümern zu führen und eine nachträgliche Anpassung der Teilungserklärung zu erwirken. Ohne eine solche rechtliche Bereinigung ist die Wohnung praktisch unverkäuflich und nur schwer vermietbar. Aufgrund der massiven rechtlichen Mängel sollte ein Gebot deutlich unter dem festgesetzten Verkehrswert platziert werden, um die unkalkulierbaren Folgekosten für Sanierung und Rechtsbeistand abzufedern.