ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bonn, Nordrhein-Westfalen

Die angebotene Immobilie umfasst eine Dreizimmer-Eigentumswohnung (Nr. 51) im 3. Obergeschoss links der Celsiusstraße 122 in 53125 Bonn-Lengsdorf (Ortsteil Brüser Berg) sowie einen Tiefgaragenstellplatz (TG 126). Die Liegenschaft wurde ca. 1983 als Teil einer größeren Wohn- und Geschäftsanlage mit insgesamt 183 Wohnungen und 164 Teileigentumseinheiten errichtet. Die Lage wird im qualifizierten Mietspiegel als mittlere Wohnlage eingestuft. Der Brüser Berg zeichnet sich durch eine hervorragende Infrastruktur mit fußläufig erreichbaren Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzten sowie einer schnellen Anbindung an die Autobahn A565 aus. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 87,11 m² (nach Putzabzug), aufgeteilt auf drei Zimmer, Küche, Bad, Gäste-WC, Flur und einen nach Westen ausgerichteten Balkon mit Blick ins Grüne. Zur Wohnung gehört zudem ein Kellerabstellraum (Sondernutzungsrecht SN 51). Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums ist dem äußeren Eindruck nach normal und gepflegt. Im Sondereigentum besteht jedoch akuter Handlungsbedarf: Im Badezimmer sowie hinter dem Kinderzimmerschrank wurde Schimmelbefall festgestellt, der eine fachtechnische Überprüfung und kurzfristige Sanierung erfordert. Die Beheizung erfolgt über eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 2017. Ein wesentliches Risiko stellt die asbestzementhaltige Verschieferung an Teilen der Außenfassade (Kaltfassade an Treppenhäusern und Dachgauben) dar, für die im Gutachten ein pauschaler Risikoabschlag von 5.000 € vorgenommen wurde. Zudem ist für das Objekt die Zwangsverwaltung angeordnet. Das monatliche Hausgeld ist mit insgesamt 642 € (611 € für die Wohnung, 31 € für den Stellplatz) vergleichsweise hoch. Die Wohnung ist seit Dezember 2020 für eine monatliche Nettokaltmiete von insgesamt 970 € (920 € Wohnung, 50 € Stellplatz) vermietet. Für Kapitalanleger bietet dieses Objekt eine solide Ausgangslage mit einer stabilen laufenden Vermietung in einer nachgefragten Bonner Wohnlage. Der festgesetzte Verkehrswert von insgesamt 265.000 € (inklusive 3.000 € für die Einbauküche als Zubehör) erscheint angemessen. Investoren müssen jedoch die anstehenden Kosten für die Schimmelsanierung im Sondereigentum sowie das hohe monatliche Hausgeld in ihre Renditekalkulation einbeziehen. Bei einem entsprechenden Sicherheitsabschlag im Bietverfahren lässt sich hier eine attraktive risikoadjustierte Rendite erzielen.