ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Braunlage, Niedersachsen

Die zur Versteigerung stehende Eigentumswohnung Nr. 19 befindet sich im 2. Obergeschoss des 14-geschossigen Hochhauses 1 der Ferien- und Wohnanlage 'Am Kurpark 3' in 38700 Braunlage-Hohegeiß. Die Gesamtanlage aus dem Baujahr 1973 umfasst 357 Wohneinheiten in zwei Hochhausblöcken sowie diverse Gewerbe- und Freizeiteinrichtungen auf einem 42.452 m² großen Areal. Die Wohnung verfügt über 3 Zimmer, Küche, Bad, Flur, Balkon sowie einen Kellerraum bei einer Wohnfläche von 49,54 m². Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums ist durch einen massiven Unterhaltungsstau und gravierende Schäden geprägt. Zu den dokumentierten Mängeln gehören eine abgängige und nur provisorisch gesicherte Vorhangfassade, Betonabplatzungen an Balkonen und Sichtbetonflächen, Dachundichtigkeiten sowie erhebliche Sanierungsbedarfe am Parkdeck, der Tiefgarage und den Leitungssträngen. Im Sondereigentum wird von einer einfachen, überalterten Ausstattung ausgegangen; eine Innenbesichtigung war dem Sachverständigen nicht möglich. In rechtlicher Hinsicht existiert ein Verwalter- und Miteigentümerzustimmungsvorbehalt bei Veräußerungen. Das wesentliche Risiko liegt in der enormen Kostenlast: Der Sanierungsfahrplan der WEG beläuft sich auf rund 21,45 Mio. EUR, wodurch rechnerisch auf die Einheit ein Sanierungsanteil von über 337.000 EUR bzw. monatliche Sonderumlagen von ca. 1.480 EUR entfallen. Aufgrund der unüblich hohen nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten stuft der Sachverständige das Objekt als Liquidationsobjekt mit rechnerisch negativem Ertragswert (-950 EUR) und Vergleichswert (-2.210 EUR) ein. Zusammenfassend bietet die Immobilie trotz des niedrigen Verkehrswerts von 10.000,00 EUR ein extrem unausgewogenes Chance-Risiko-Verhältnis. Kapitalanleger müssen sich auf anhaltend hohe laufende Betriebskosten und massive Nachschussverpflichtungen einstellen, weshalb ein Einstieg nur unter strengster kaufmännischer Vorsicht erfolgen sollte.