ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Braunlage, Niedersachsen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das im Wohnungsgrundbuch von Hohegeiß Blatt 926 eingetragene Sondereigentum an der Wohnung Nr. 119 im 12. Obergeschoss von Hochhaus 1 nebst Kellerabstellraum, gelegen Am Kurpark 3 in 38700 Braunlage-Hohegeiß. Zu der Liegenschaft gehört ein 26,30/10.000 Miteigentumsanteil an dem 42.452 m² großen Gesamtgrundstück (Flurstücke 96/1 und 20/3). Der Wohnkomplex wurde 1973 errichtet und besteht aus zwei Hochhäusern (14- und 16-geschossig) mit insgesamt 357 Wohnungen, Zwischenbauten sowie diversen Sondernutzungen wie Schwimmbad, Sauna und Gastronomie. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 49,54 m², aufgeteilt auf drei Zimmer, Küche, Flur, Bad, Abstellraum und Balkon mit Nordwest-Ausrichtung. Da am Ortstermin niemand anwesend war, konnte keine Innenbesichtigung durchgeführt werden; die Bewertung erfolgte rein nach Aktenlage und äußerem Anschein. Für die Gesamtanlage ist ein erheblicher Unterhaltungsstau dokumentiert, unter anderem an Fassaden, Flachdächern, Balkonen und den Parkdecks. Rechtlich und wirtschaftlich ist die Situation der WEG extrem angespannt. Laut Sanierungsfahrplan und Protokollen der Eigentümerversammlungen beläuft sich das anstehende Investitionsvolumen auf rund 21,45 Mio. €. Nach Abzug der vorhandenen Rücklagen verbleibt ein Sanierungsaufwand, der rechnerisch auf diese Wohnung mit über 337.000 € (ca. 1.480 €/Monat über 19 Jahre) entfällt. Rechnerisch ergaben Ertrags- und Vergleichswertverfahren negative Werte (-950 € bzw. -2.210 €), sodass der Gutachter das Objekt als Liquidationsobjekt einstuft. Der Verkehrswert wurde unter Annahme einer Mindestmarktfähigkeit pauschal auf 10.000,00 € festgesetzt. Aus Investorensicht ist das Objekt hochriskant. Die niedrigen Einstiegskosten täuschen über unabsehbare finanzielle Belastungen durch Sonderumlagen, Insolvenzausfälle anderer Miteigentümer und extrem hohe laufende Betriebskosten (ca. 5,50 €/m² monatlich) hinweg.