ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Brühl, Nordrhein-Westfalen

Die zur Zwangsversteigerung stehende Eigentumswohnung Nr. 21 befindet sich in einer Mehrfamilienwohnhausanlage im Rodderweg 82 in Brühl-Kierberg. Der Verkehrswert wurde gemäß § 74a Abs. 5 ZVG auf 190.000 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, da der Markt Objekte dieser Art nach Renditefähigkeit beurteilt, ergänzt durch ein nachrichtliches Vergleichswertverfahren. Der rechnerische Grundstücksanteil beträgt 166,26 m² an einer Gesamtgrundstücksfläche von 5.278 m². Die Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 74 m² ist vermietet. Die aktuelle Nettokaltmiete beträgt 650 € monatlich bzw. 7.800 € jährlich, was laut Gutachten als marktüblich angesehen wird. Ein Mietdelta ist somit nicht vorhanden. Die Bruttorendite auf Basis des Verkehrswertes und der aktuellen Miete liegt bei ca. 4,11 %. Ein aktueller Mietvertrag lag dem Sachverständigen nicht vor, die Eckdaten wurden aus einem Exposé von 2018 übernommen. Die Wohnung unterliegt keiner Wohnungsbindung. Der Bauzustand des 1974/75 errichteten Gebäudes wird als befriedigend bezeichnet. Es besteht ein Modernisierungsrückstau in Bezug auf Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen sowie den Innenausbau. Die energetische Gesamtkonstruktion ist baujahresbedingt nicht mehr zeitgemäß. Ein Energieausweis liegt dem Sachverständigen nicht vor. Die Heizung erfolgt über Nachtstromspeicherheizung. Wesentliche Baumängel und -schäden, die über die normale Altersentwertung hinausgehen, wurden nicht festgestellt, und Instandsetzungsarbeiten sind nicht gesondert als Wertminderung angesetzt, sondern im Ansatz der Restnutzungsdauer enthalten. Der Sachverständige konnte das Bewertungsobjekt und das Gemeinschaftseigentum in allen wesentlichen Teilen besichtigen. Bildaufnahmen innerhalb der Wohnung wurden jedoch durch den Mieter untersagt. Die Funktionsfähigkeit einzelner haustechnischer Anlagen wurde nicht detailliert geprüft. Für verdeckte Mängel kann keine Gewähr übernommen werden, und das Gutachten ist kein Bausubstanz- oder Bauschadensgutachten. Die Berechnungen basieren auf vorliegenden Bauzeichnungen, ein örtliches Aufmaß fand nicht statt. Im Grundbuch sind eine Grunddienstbarkeit (Wegerecht) und eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Antennenleitungsrecht) eingetragen, die den Verkehrswert als wertneutral eingestuft wurden. Eine Veräußerungsbeschränkung erfordert die Zustimmung des Verwalters, außer in bestimmten Fällen wie der Zwangsvollstreckung. Der Schuldner zahlt seit 2023 kein Hausgeld und keine Instandhaltungsrücklage, während die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft aktuell rund 111.770 € beträgt. Es sind keine Baulasten oder Altlastenverdachtsflächen bekannt. Vor einem Gebot sollten die WEG-Unterlagen und der Mietvertrag umfassend geprüft werden, um finanzielle Risiken und den tatsächlichen Zustand der Haustechnik zu bewerten.