ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Crailsheim, Baden-Württemberg

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens beim Amtsgericht Crailsheim (Az. 3 2 K 7/25) ist ein 5.339/100.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Maulacher Straße 25, 27, 29 (Flurstück 460 mit 3.140 m² Grundstücksfläche), verbunden mit dem Sondereigentum an der 4-Zimmer-Wohnung Nr. 18 im 1. Obergeschoss links sowie einem Abstellraum im Erdgeschoss und einem Pkw-Stellplatz (Nr. 13). Das 1992 in Massivbauweise errichtete Mehrfamilienhaus umfasst 21 Wohneinheiten in drei aneinandergebauten Baukörpern. Die Lage im Ortsteil Roßfeld bietet eine mittlere Wohnlage mit guter Verkehrsanbindung, ist jedoch durch die nahe Bundesstraße/Haller Straße starkem Verkehrslärm ausgesetzt. Die Wohnung verfügt nach sachverständigem Aufmaß über rund 124 m² Wohnfläche, verteilt auf Flurbereiche, Küche, Vollbad, drei Zimmer, ein großzügiges Wohnzimmer und einen straßenseitigen Südostbalkon. Der Zustand des Sondereigentums wird als befriedigend mit Unterhaltungsstau eingestuft; im Schlafzimmer liegt Schimmelpilzbefall vor, die Sanitärfugen im Duschbereich sind erneuerungsbedürftig und Bodenbelagsarbeiten wurden laienhaft ausgeführt. Positiv hervorzuheben ist die ca. 2023 erfolgte Erneuerung der Fenster durch Kunststofffenster mit Dreifachverglasung. Das Gemeinschaftseigentum weist dagegen einen schlechten baulichen Unterhaltungszustand auf: Fassadenabplatzungen, erneuerungsbedürftige Hofbefestigungen, schadhafte Marmortreppenstufen im Treppenhaus sowie eine austauschbedürftige Heizungsanlage und Dachhaut wurden dokumentiert. Zudem treten laut Hausverwaltung jährlich 3 bis 7 Leitungswasserschäden auf. Rechtlich und wirtschaftlich ist die WEG stark vorbelastet. Für den Fensteraustausch besteht ein Darlehen mit Laufzeit bis 2032 (Barwert ca. 269.650 € für die Gesamtanlage), die Erhaltungsrücklage ist erschöpft und mehrere Miteigentümer weisen Zahlungsrückstände auf. Das monatliche Hausgeld beträgt hohe 770,00 €. Das Risiko künftiger Sonderumlagen für die erforderlichen Großinstandsetzungen ist akut. Der vom Gericht festgesetzte Verkehrswert beträgt 247.000 € (Stichtag 05.08.2025) und basiert vorrangig auf dem Ertragswertverfahren (marktübliche Jahresnettokaltmiete inkl. Stellplatz: 11.280 €), gestützt durch das Vergleichswertverfahren (240.000 €). Ein Erwerb bietet bei entsprechendem Abschlag im Versteigerungstermin Chancen auf eine großzügige Wohneinheit, erfordert jedoch eine strikte Einpreisung der anstehenden Gemeinschaftsinvestitionen.