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0007 K 0009/ 2024
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4 FOTOS

ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Dietzenbach, Hessen

Rohrbrunner Weg 2-4, 63128 Dietzenbach
Verkehrswert
84.600 €
Wohnfläche
71,68 m²
Termin
03.11.2026
in 56 Tagen

Kategorie

Eigentumswohnung

Hessen

Verfahren

Aktenzeichen0007 K 0009/ 2024
AmtsgerichtOffenbach am Main

Kenndaten

Wohnfläche71,68 m²
Grundstück62,43 m² Miteigentumsanteil
Baujahr1972
ZustandSanierungsbedürftig
Vermietungvermietet

Biet-Score

Chancen3Risiken5

Fazit

Hochrisiko-Investment mit erheblichem Nachzahlungsrisiko aufgrund massiver WEG-Schulden und Sanierungsstau; nur bei extremem Abschlag zum Verkehrswert wirtschaftlich vertretbar.

01

Dossier

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KI-gestützt
Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1972 · vermietet

Wohnungserbbaurecht an einer 3-Zimmer-Wohnung (ca. 72 m²) im 6. OG eines sanierungsbedürftigen Wohnhochhauses in Dietzenbach. Das Objekt konnte nicht von innen besichtigt werden, und die Eigentümergemeinschaft ist mit 1,4 Millionen Euro bei den Stadtwerken verschuldet. Es besteht ein erhebliches finanzielles Risiko durch anstehende Sonderumlagen bei fehlender Erhaltungsrücklage.

Ausführliches Dossier

Dieses Zwangsversteigerungsobjekt betrifft ein Wohnungserbbaurecht an einer ca. 71,68 m² großen Dreizimmerwohnung im 6. Obergeschoss eines 17-geschossigen Wohnhochhauses in Dietzenbach. Die 1972/1973 errichtete Großwohnanlage umfasst insgesamt 1.019 Einheiten und befindet sich in einem mäßigen, sanierungsbedürftigen Zustand. Dem Sondereigentum ist ein Nutzungsrecht an einem Tiefgaragenstellplatz zugeordnet. Ein wesentliches Risiko stellt die desolate wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft dar: Es bestehen Schulden bei den Stadtwerken Dietzenbach in Höhe von rund 1,4 Millionen Euro, weshalb bereits eine Sonderumlage beschlossen wurde. Zudem ist keine Erhaltungsrücklage vorhanden, und es besteht erheblicher Sanierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum (u.a. defekte Rohrleitungen und Dachsanierungsbedarf). Da dem Gutachter kein Zutritt zur Wohnung gewährt wurde, konnte nur eine Außen- und Treppenhausbesichtigung durchgeführt werden. Der Zustand der Wohnung selbst wurde daher nur überschlägig als einfach und unterdurchschnittlich geschätzt. Investitionsfazit: Aufgrund der massiven wirtschaftlichen Altlasten der WEG, des fehlenden Instandhaltungsrückganges und der Risiken des Erbbaurechts (Laufzeit bis 2072) ist das Objekt nur für sehr risikoaffine Investoren geeignet, die die anstehenden Sonderumlagen einkalkulieren.

Chancen
Risiken

Standort

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02

Übersicht

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21 / 27 Felder
Identifikation
Aktenzeichen0007 K 0009/ 2024
AmtsgerichtOffenbach am Main
BundeslandHessen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
VerfahrensartVersteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit03.11.2026 · 10:00:00
!
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartEigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatusvermietet
Baujahr1972
Ohne Angabe: Nutzungsart, Besichtigungsstatus
Flächen & Wert
Verkehrswert84.600 €
Wohnfläche71,68 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil113,22/100.000
Anteilige Grundstücksfläche62,43 m²
Bodenrichtwert490 €/m²
Anteiliger Bodenwert30.591 €62,43 m² × 490 €/m² · MEA 0,113 %
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßeRohrbrunner Weg
Hausnummer2-4
PLZ63128
OrtDietzenbach
StadtteilOrtskernrand

Belegungsstatus-Risiko

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Rechtlich

Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.

Operativ

Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert490 €/m²
Anteilige Bodenfläche62,43 m²
Anteiliger Bodenwert30.591 €
Verkehrswert84.600 €
BRW-Verhältnis2,77
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung54.009 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert30.591 €
Gebäude / Wohnung54.009 €
Verkehrswert84.600 €
Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
55.141 m² Gesamtgrundstück × 113,22/100.000 MEA = 62,43 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
62,43 m² × 490 €/m² · MEA 0,113 %
VW je m² Boden
1.355 €/m²
BRW-Verhältnis
1.355 €/m² / 490 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
84.600 € − 30.591 € = 54.009 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 1.180 Euro pro Quadratmeter. Marktspanne 3.295 bis 4.368 Euro, typisch 3.886 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 1.967 bis 3.127 Euro, Median 2.435 Euro. 19 Vergleichsfälle zwischen 1.048 und 12.404 Euro pro Quadratmeter, 5 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne · -70 % zum typischen Wert

Verkehrswert geteilt durch 72 m² Wohnfläche · Baujahr 1972 · Zustand sanierungsbedürftig

Üblicher Marktpreis · Dietzenbach

3.886 €/m²typischer Wert

Spanne 3.295 – 4.368 €/m²

Quelle
Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand
2026
Gilt für
Eigentumswohnungen
Basis
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.435 €/m²Median · 19 Fälle

Mittlere Hälfte 1.967 – 3.127 €/m²

Baujahr
hier 1972Gruppe 1973
Zustand
hier sanierungsbedürftigGruppe durchschnittlich
Wohnfläche
hier 72 m²Gruppe 85 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: durchschnittlich
Datenbasis
19 Objekte im Kreisgebiet aus den letzten 12 Monaten; Zustand liegt für 11 der 19 vor
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)

Dieses Objekt liegt -52 % unter diesem Median.¹

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 9,49 – 12,42 €/m² im Monat, typisch 11,06 €/m² · angesetzt in 16 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

¹ Der Zustand liegt unter dem der Vergleichsgruppe (sanierungsbedürftig gegenüber überwiegend durchschnittlich).

Alle 19 Vergleichsobjekte anzeigen(Eigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert)

Nächster Vergleichsfall: unter 250 m entfernt — 1.048 €/m², Baujahr 1972, sanierungsbedürftig, 90 m².

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Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Wertheimer Weg, DietzenbachEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)197290 m²sanierungsbedürftig94.000 €1.048 €07.10.2026unter 250 m
Michelstädter Weg, Michelstädter Weg, DietzenbachEigentumswohnung—73 m²unbewertet123.000 €1.688 €21.05.2026unbekannt
Spessartring, DudenhofenEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)1982107 m²sanierungsbedürftig190.000 €1.776 €15.01.20278,0 km
Dreieichstr., DietzenbachEigentumswohnung—111 m²unbewertet212.000 €1.910 €27.05.2026unbekannt
Kurt-Schumacher-Ring, EgelsbachEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)197348 m²durchschnittlich92.000 €1.931 €17.09.202610,0 km
Wiesbadener Str., Nieder-RodenEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)1975131 m²renovierungsbedürftig / einfach263.000 €2.002 €09.10.20266,0 km
Talstraße, DietzenbachEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)1971111 m²durchschnittlich231.000 €2.079 €27.10.2026750 m
Frankfurter Straße, Nieder-RodenEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)197364 m²renovierungsbedürftig / einfach146.000 €2.272 €02.10.20266,0 km
Babenhäuser Str., ZellhausenEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)1990105 m²renovierungsbedürftig / einfach240.000 €2.292 €02.10.202615,0 km
Römerstraße, DietzenbachEigentumswohnung—104 m²unbewertet252.000 €2.435 €10.06.2026unbekannt
Am Forsthaus Gravenbruch, Neu-IsenburgEigentumswohnung—85 m²unbewertet223.000 €2.634 €25.06.2026unbekannt
Am Frankfurter Weg, HeusenstammEigentumswohnung—82 m²unbewertet221.000 €2.703 €03.06.2026unbekannt
Auf dem Schnatzrod, DietzenbachEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)1972129 m²unbewertet357.000 €2.770 €19.08.2026500 m
Schillerstraße, UrberachEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)196251 m²durchschnittlich155.000 €3.022 €10.09.20264,0 km
Nassoviastr., LangenEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)199866 m²durchschnittlich213.000 €3.232 €08.10.202610,0 km
Friedrichsring, Offenbach am MainEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)198241 m²unbewertet136.000 €3.322 €16.09.20269,0 km
Hainer Weg, HeusenstammEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)196770 m²gepflegt235.000 €3.376 €24.09.20263,5 km
Bahnhofstraße, Neu-IsenburgEigentumswohnung—58 m²unbewertet210.000 €3.643 €29.04.2026unbekannt
WeiskirchenEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)196786 m²durchschnittlich1.068.000 €12.404 €26.10.20269,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

  • In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.
Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

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9 Fakten
01Bewertung202Rechte303Ertrag104Zustand3
01

Bewertung

2 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
02

Rechte

3 Fakten
Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
03

Ertrag

1 Fakt
Vermietungsstatus
04

Zustand

3 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
vermietet
Besichtigung
—
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

Wohnung im 6. Obergeschoss eines 17-geschossigen Mehrfamilienwohnhochhauses (die Wohnung befindet sich im Rohrbrunner Weg 2-4), bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, Loggia, Flur sowie ein Nutzungsrecht an einem Garagenstellplatz. ca. 71,68 m² Wohnfläche Baujahr ca. 1972/1973.

Datenhinweise
  • · Gute Dokumentenlage mit vollständigem Gutachten und Wirtschaftsplan. Größtes Manko ist das Fehlen einer Innenbesichtigung.
  • · Treppenhaus und Außenbereich besichtigt, Wohnung selbst nicht zugänglich.
09

Steuerliche Optimierung

10

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Wert ab Plus KI sichtbar
HQ10
Wert ab Plus KI sichtbar
HQ100
Wert ab Plus KI sichtbar
HQextrem
Wert ab Plus KI sichtbar
Wassertiefe
Wert ab Plus KI sichtbar
Datenstand
Wert ab Plus KI sichtbar
Quelle
Wert ab Plus KI sichtbar
Wert ab Plus KI sichtbar
Kartierte Umweltdaten (Luftqualität, Lärmbelastung) und Hochwasserrisiko für diese Adresse.Kostenlos ansehen
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Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 29.06.2026, 03:36

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Offenbach, Landkreis.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll. Ausführliches Zukunftsprofil der Region.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.