ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Dietzenbach, Hessen

Das Versteigerungsobjekt umfasst eine 4-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 341) im 4. Obergeschoss eines achtgeschossigen Mehrfamilienhauses in der Talstraße 5 in 63128 Dietzenbach. Die Wohnanlage (Talstraße 5-9 / Dreieichstraße 1-5) umfasst insgesamt 146 Einheiten und wurde ca. 1971/1972 in Schottenbauweise errichtet. Die Liegenschaft liegt am Ortskernrand der Kreisstadt Dietzenbach in rund 500 m Entfernung zum Stadtzentrum. Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs und Geschäfte des täglichen Bedarfs sind fußläufig gut erreichbar. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 111,12 m², aufgeteilt in vier Zimmer, Essküche, Wannenbad, separates WC, Windfang, Flur und eine nach Osten ausgerichtete Loggia. Zur Einheit gehört ein Abstellkeller (Nr. 62) sowie ein zugeteilter Tiefgaragenstellplatz (Nr. 117). Die Ausstattung ist baujahresgemäß bis einfach mit Teilerneuerungen (Bäder ca. 2000, Böden ca. 2011). Der bauliche Zustand der Wohnung ist gepflegt; es wurden lediglich Kleinmängel wie Fliesenschäden an der Loggia und ein Riss im Gäste-Waschbecken festgestellt. Am Gemeinschaftseigentum besteht partieller Unterhaltungsstau (Tiefgaragendecke wassergeschädigt, Dacheindeckung tlw. erneuerungsbedürftig, Steigleitungen nicht erneuert). In Abteilung II des Grundbuchs sind keine dauerhaften Fremdrechte eingetragen, lediglich die verfahrensgegenständlichen Vermerke der Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung. Baulasten bestehen nicht, und das Grundstück ist im Altlastenkataster nicht als Verdachtsfläche erfasst. Das Nutzungsrecht am Stellplatz beruht auf interner Zuteilung der Hausverwaltung, ist jedoch nicht als dingliches Sondernutzungsrecht eingetragen. Die Wohnung ist seit ca. 2011 vermietet und erzielt eine Ist-Miete von 775 € monatlich nettokalt bei einem monatlichen Hausgeld von ca. 524 €. Der festgesetzte Verkehrswert von 231.000 € basiert auf einer gleichgewichteten Verknüpfung von Vergleichswert (248.000 €) und Ertragswert (214.000 €). Für Kapitalanleger bietet das Objekt bei einem Erwerb unter Verkehrswert ein solides Renditepotenzial bei nachhaltig erzielbaren Mieten von 1.050 € monatlich inklusive Stellplatz, sofern die Instandhaltungsrücklagen der WEG die anstehenden Gemeinschaftssanierungen abdecken.