KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1971 · vermietet

Zur Versteigerung steht eine 4-Zimmer-Eigentumswohnung mit ca. 111,12 m² Wohnfläche im 4. Obergeschoss einer achtgeschossigen Großwohnanlage in 63128 Dietzenbach. Die 1971/1972 errichtete Wohnanlage verfügt über einen Aufzug, Fernwärmeanschluss und einen der Wohnung zugeordneten Tiefgaragenstellplatz. Das Objekt ist seit ca. 2011 vermietet und erzielt eine monatliche Nettokaltmiete von ca. 775 € (nachhaltige Jahresmarktmiete laut Gutachten: 12.600 €). Der amtliche Verkehrswert wurde auf 231.000 € festgesetzt, abgeleitet aus Vergleichswert (248.000 €) und Ertragswert (214.000 €). Die Wohnung befindet sich in einem baujahresgemäß normalen und gepflegten Erhaltungszustand mit geringfügigen Mängeln.

Biet-Score

Risikoreich · 36 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vor allem für renditeorientierte Kapitalanleger, die nach einer soliden Bestandswohnung mit kontinuierlichem Cashflow und weiterem Mietanpassungspotenzial suchen. Die vermietete 4-Zimmer-Wohnung bietet eine gefragte Raumaufteilung im Rhein-Main-Einzugsgebiet bei einem moderaten Quadratmeterpreis im Verkehrswert. Dem stehen Sanierungsnotwendigkeiten am Gemeinschaftseigentum (Tiefgarage, Dach, Steigleitungen) und ein relativ hohes Hausgeld gegenüber. Kaufinteressenten sollten vor Gebotsabgabe die Protokolle der Eigentümerversammlung zur Tiefgaragensanierung prüfen und die fehlende dingliche Absicherung des Stellplatzes einkalkulieren.

Chancen

7

Mietpotenzial +35 %: Die hinterlegte Marktmiete liegt über der Istmiete (775 € -> 1.050 € p. M.).

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 4 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst eine 4-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 341) im 4. Obergeschoss eines achtgeschossigen Mehrfamilienhauses in der Talstraße 5 in 63128 Dietzenbach. Die Wohnanlage (Talstraße 5-9 / Dreieichstraße 1-5) umfasst insgesamt 146 Einheiten und wurde ca. 1971/1972 in Schottenbauweise errichtet. Die Liegenschaft liegt am Ortskernrand der Kreisstadt Dietzenbach in rund 500 m Entfernung zum Stadtzentrum. Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs und Geschäfte des täglichen Bedarfs sind fußläufig gut erreichbar. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 111,12 m², aufgeteilt in vier Zimmer, Essküche, Wannenbad, separates WC, Windfang, Flur und eine nach Osten ausgerichtete Loggia. Zur Einheit gehört ein Abstellkeller (Nr. 62) sowie ein zugeteilter Tiefgaragenstellplatz (Nr. 117). Die Ausstattung ist baujahresgemäß bis einfach mit Teilerneuerungen (Bäder ca. 2000, Böden ca. 2011). Der bauliche Zustand der Wohnung ist gepflegt; es wurden lediglich Kleinmängel wie Fliesenschäden an der Loggia und ein Riss im Gäste-Waschbecken festgestellt. Am Gemeinschaftseigentum besteht partieller Unterhaltungsstau (Tiefgaragendecke wassergeschädigt, Dacheindeckung tlw. erneuerungsbedürftig, Steigleitungen nicht erneuert). In Abteilung II des Grundbuchs sind keine dauerhaften Fremdrechte eingetragen, lediglich die verfahrensgegenständlichen Vermerke der Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung. Baulasten bestehen nicht, und das Grundstück ist im Altlastenkataster nicht als Verdachtsfläche erfasst. Das Nutzungsrecht am Stellplatz beruht auf interner Zuteilung der Hausverwaltung, ist jedoch nicht als dingliches Sondernutzungsrecht eingetragen. Die Wohnung ist seit ca. 2011 vermietet und erzielt eine Ist-Miete von 775 € monatlich nettokalt bei einem monatlichen Hausgeld von ca. 524 €. Der festgesetzte Verkehrswert von 231.000 € basiert auf einer gleichgewichteten Verknüpfung von Vergleichswert (248.000 €) und Ertragswert (214.000 €). Für Kapitalanleger bietet das Objekt bei einem Erwerb unter Verkehrswert ein solides Renditepotenzial bei nachhaltig erzielbaren Mieten von 1.050 € monatlich inklusive Stellplatz, sofern die Instandhaltungsrücklagen der WEG die anstehenden Gemeinschaftssanierungen abdecken.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Detaillierte Objektbeschreibung (ohne Gewähr): Wohnung im 4. Obergeschoss eines achtgeschossigen Mehrfamilienwohnhauses (Teil einer Großblockwohnanlage; Talstraße 5) Wohnung bestehend aus vier Zimmern mit Küche, Bad, WC, Windfang, Loggia, Abstellkeller Wohnfläche ca. 111,12m² Baujahr ca. 1971/1972

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Datenbasis durch ein aktuelles, ausführliches Sachverständigengutachten inklusive Innenbesichtigung der Wohnung sowie vollständige ZVG-Bekanntmachungsunterlagen.
Gute Zustandsbeurteilung der Wohneinheit durch vollständigen Innenzugang mit Mieter; Kellerräume und Tiefgarage waren zum Ortstermin jedoch verschlossen.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben23 von 28 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0007 K 0023/2023
Amtsgericht: Offenbach am Main
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) (Eigentümergemeinschaft)Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 27.10.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1971

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 231.000 €
Wohnfläche: 111,12 m²
Nutzfläche: 7,15 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 746/100.000
Anteilige Grundstücksfläche: 109,6 m²
Bodenrichtwert: 490 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 53.704 €109,6 m² × 490 €/m² · MEA 0,746 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Talstraße
Hausnummer: 5-9
PLZ: 63128
Ort: Dietzenbach

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten27 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 6 Angaben

Vermietungsstatus
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 3 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Instandhaltungsrücklage
Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 111 m² Wohnfläche · Baujahr 1971 · Zustand durchschnittlich

	Üblicher Marktpreis · Dietzenbach	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	3.886 €/m²typischer Wert	1.994 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	3.295 – 4.368 €/m²	1.561 – 2.519 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-47 % unter dem typischen Wert	+4 % über dem Median¹
Quelle	Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Dietzenbach

3.886 €/m²typischer Wert

Spanne: 3.295 – 4.368 €/m²
Dieses Objekt: -47 % unter dem typischen Wert
Quelle: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.994 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 1.561 – 2.519 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +4 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

¹ Der Zustand liegt über dem der Vergleichsgruppe (durchschnittlich gegenüber überwiegend sanierungsbedürftig).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Dietzenbach	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 3 der 8 vor

Üblicher Marktpreis · Dietzenbach

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 3 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1971Gruppe 1972
Zustand: hier durchschnittlichGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 111 m²Gruppe 97 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 9,62 – 12,40 €/m² im Monat, typisch 11,00 €/m² · angesetzt in 19 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Wertheimer Weg, Dietzenbach	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	90 m²	sanierungsbedürftig	94.000 €	1.048 €	07.10.2026
Rohrbrunner Weg, Ortskernrand	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	72 m²	sanierungsbedürftig	84.600 €	1.180 €	03.11.2026
Michelstädter Weg, Michelstädter Weg, Dietzenbach	Eigentumswohnung	—	73 m²	unbewertet	123.000 €	1.688 €	21.05.2026
Dreieichstr., Dietzenbach	Eigentumswohnung	—	111 m²	unbewertet	212.000 €	1.910 €	27.05.2026
Römerstraße, Dietzenbach	Eigentumswohnung	—	104 m²	unbewertet	252.000 €	2.435 €	10.06.2026
Auf dem Schnatzrod, Dietzenbach	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1972	129 m²	unbewertet	357.000 €	2.770 €	19.08.2026
Friedrichsring, Offenbach am Main	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1982	41 m²	unbewertet	136.000 €	3.322 €	16.09.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 15

Bodenrichtwert: 490 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 109,6 m²
Anteiliger Bodenwert: 53.704 €
Verkehrswert: 231.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 4,30
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 177.296 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 15 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert53.704 €

Gebäude / Wohnung177.296 €

Verkehrswert231.000 €

Rechenweg

Flächenanteil: 14.692 m² Gesamtgrundstück × 746/100.000 MEA = 109,6 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 109,6 m² × 490 €/m² · MEA 0,746 %
Verkehrswert je m² Boden: 2.108 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2.108 €/m² / 490 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 231.000 € − 53.704 € = 177.296 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Offenbach, Landkreis.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart