ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Dortmund, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst eine Eigentumswohnung (Nr. 203) im 2. Obergeschoss des viergeschossigen Mehrfamilienhauses Waterloostraße 6 in 44359 Dortmund-Nette. Das Gebäude gehört zu einer 1976 errichteten Gesamtanlage mit 9 Mehrfamilienhäusern (207 Wohneinheiten, 1 Arztpraxis) sowie 50 Tiefgaragenstellplätzen. Die Wohnfläche beträgt rd. 63 m² und verteilt sich auf Flur, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Essbereich, Bad/WC, Abstellkammer sowie eine Loggia mit weiterem Abstellraum. Zur Wohnung gehört zudem ein Kellerraum im Untergeschoss. Die Mikrolage im Karree Karl-Schurz-/Waterloostraße zeichnet sich durch verkehrsberuhigte 30er-Zonen, Grünflächen und die Nähe zu Schulen und Nahversorgung aus. Das Gemeinschaftseigentum präsentiert sich in einem dem Baujahr entsprechenden, befriedigenden Zustand mit Aufzugsanlage und Fernwärme-Zentralheizung. Die Fenster im Gebäude wurden ca. 2021/2022 erneuert. Schäden zeigen sich vor allem an der Tiefgarage (Betonabplatzungen, Korrosion an Bewehrung und Tor). Der Innenzustand der Wohnung konnte im Rahmen des Gutachtens nicht geprüft werden, da kein Zutritt gewährt wurde; für die Bewertung wurde eine durchschnittliche Ausstattung unterstellt. Im Grundbuch von Dortmund Blatt B 39194 ist in Abteilung II eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Stromversorgungsleitungsrecht) für die Dortmunder Netz GmbH eingetragen, deren Werteinfluss mit vernachlässigbaren 30 € beziffert wurde. Das monatliche Hausgeld beträgt gemäß Wirtschaftsplan 2025 380 € inklusive Heizkosten und Instandhaltungsrücklage. Die Erhaltungsrücklage der zuständigen Untergemeinschaft 3 lag Ende 2024 bei beachtlichen 203.605 €. Der festgesetzte Verkehrswert von 100.000 € resultiert aus einer kombinierten Betrachtung von Vergleichswert (116.000 €) und Ertragswert (100.000 €) unter Berücksichtigung eines 4 %-igen Konjunkturzuschlags sowie eines 12,5 %-igen Sicherheitsabschlags für die fehlende Innenbesichtigung. Für Investoren ergibt sich bei einer marktüblichen Kaltmiete von 6,60 €/m² (rd. 416 € monatlich) eine interessante Renditeperspektive, sofern Reserven für Renovierung und Freizug eingeplant werden.