ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Dortmund, Nordrhein-Westfalen

Zum Aufruf kommt ein 98,11/1.000 Miteigentumsanteil an dem 823 m² großen Grundstück Altenderner Straße 92, 92 a in 44329 Dortmund-Derne (Flurstücke 166 und 508), verbunden mit dem Sondereigentum an der Dachgeschosswohnung Nr. 6 nebst Kellerraum und dem Sondernutzungsrecht an dem Pkw-Stellplatz SN 1. Das Hauptgebäude wurde ca. 1905 errichtet, 1955 nach Kriegseinwirkungen wiederaufgebaut und Ende der 1990er Jahre im Dachbereich umgebaut. Die Wohnlage im Stadtbezirk Scharnhorst bietet eine befriedigende Infrastruktur mit Geschäften des täglichen Bedarfs im ca. 800 m entfernten Ortskern von Derne sowie eine gute Anbindung an die B236 und A2. Beeinträchtigt wird die Wohnqualität durch erhebliche Verkehrsimmissionen an der Kreuzung Altenderner Straße / Piepenbrink sowie die direkte Nachbarschaft zu einer Tankstelle. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 69,49 m², aufgeteilt auf drei Zimmer, Küche, Bad und Flur (ohne Balkon). Da eine Innenbesichtigung verwehrt blieb, unterstellte der Gutachter eine durchschnittliche Ausstattung. Am Gemeinschaftseigentum wurde ein erheblicher Instandhaltungs- und Reparaturstau festgestellt: Die Fassade weist Putzabplatzungen und Feuchtigkeitsstellen auf, im Keller zeigen sich Feuchtigkeitsschäden und korrodierte Stahlträger, und im Treppenhaus ist eine bergbaubedingte Schieflage wahrnehmbar. Das monatliche Hausgeld beträgt 166 € inklusive 33 € Erhaltungsrücklagenzuführung (Rücklagenstand der WEG: 10.612,64 € im Februar 2024). Rechtlich und öffentlich-rechtlich bestehen keine Baulasten oder Altlastenverdachtseintragungen. In Abteilung II des Grundbuchs ist ein Wegerecht (wirtschaftlich gegenstandslos) sowie ein Gasreglerschrankrecht für die Dortmunder Netz GmbH eingetragen, welches mit 50 € wertmindernd angesetzt wurde. Für die Altenderner Straße stehen noch Erschließungsbeiträge aus, wofür im Gutachten ein Risikoabschlag von 4.000 € berücksichtigt wurde. Zudem wurde wegen der verweigerten Innenbesichtigung ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 10 % (7.000 €) vorgenommen. Der Verkehrswert wurde unter Kombination von Vergleichswertverfahren (Immobilienrichtwert) und Ertragswertverfahren auf 65.000 € festgesetzt. Für Investoren stellt das Objekt eine günstige Einstiegsmöglichkeit im Dortmunder Norden dar, birgt jedoch erhebliche Unwägbarkeiten hinsichtlich des Sanierungsaufwands im Sondereigentum sowie möglicher WEG-Sonderumlagen zur Behebung der Mängel am Gemeinschaftseigentum.