ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Dortmund, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens ist eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 9 des Aufteilungsplans) im Erdgeschoss eines dreigeschossigen, unterkellerten Mehrfamilienhauses in der Alfred-Nobel-Straße 3 im Dortmunder Stadtteil Dorstfeld (Gemarkung Dorstfeld, Flur 3, Flurstück 165). Das Gebäude wurde ca. 1953 in Massivbauweise errichtet und ist Teil einer aus 18 Wohneinheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnfläche beläuft sich gemäß Gutachten auf 67,00 m² (reine Wohnfläche 59,18 m² zuzüglich hälftiger Balkon- und Terrassenanteile). Zur Wohnung gehört ein Kellerraum. Die Liegenschaft liegt in einem durchgrünten Nachkriegs-Wohngebiet mit guter Erreichbarkeit des Ortskerns Dorstfeld, der Technischen Universität Dortmund sowie der Bundesautobahn 40. Das Sondereigentum war beim Ortstermin am 18.06.2025 nicht zugänglich, sodass der Innenzustand gutachterlich auf Basis durchschnittlicher Ausstattungsstandards unterstellt werden musste. Im besichtigten Gemeinschaftseigentum zeigten sich allgemeine Abnutzungserscheinungen, Verfärbungen der Außenfassade, Einbruchspuren an der Haustür sowie Feuchtigkeitserscheinungen im Kellergeschoss. Beheizt wird die Anlage über eine Gaszentralheizung aus ca. 2008. Der Energieverbrauchskennwert liegt laut Verbrauchsausweis bei 117,8 kWh/(m²a). Ein gravierender baulicher Umstand ist die Tatsache, dass die dem Sondereigentum laut Änderung der Teilungserklärung vom 30.07.2003 zustehende Terrasse (SN9) in natura nicht hergestellt ist und laut Hausverwaltung eine Errichtung derzeit nicht geplant wird. Rechtlich ist im Grundbuch in Abteilung II eine auflösend bedingte Eigentumsübertragungsvormerkung verzeichnet. Nach amtlicher Auskunft besteht kein Altlastenverdacht, jedoch befindet sich das Areal im Bereich des Bergwerksfeldes 'Ver. Germania' sowie in einer Zone mit sehr wahrscheinlichen natürlichen Methangasaustritten (Zone 3). Das Gutachten bewertete das Objekt primär nach dem Ertragswertverfahren mit einem unbelasteten Verkehrswert nach § 194 BauGB von 100.000 € (unter Abzug von 10.000 € für die nicht vorhandene Terrasse). Für das Zwangsversteigerungsverfahren brachte der Sachverständige wegen der mangelnden Besichtigungsmöglichkeit einen weiteren Sicherheitsabschlag von 10.000 € an, sodass der festgesetzte Verkehrswert 90.000 € beträgt. Zusammenfassend bietet das Objekt aufgrund des niedrigen Verkehrswerts und der soliden Dortmunder Wohnlage Chancen auf Wertsteigerung und Mieteinnahmen. Dem stehen jedoch signifikante Risiken gegenüber: Der tatsächliche Zustand der Wohnung ist unklar, verlässliche Angaben zum Mietvertrag fehlen, im Keller existieren Feuchteschäden und das Dach des Gebäudes bedarf mittelfristig einer Sanierung. Eine Gebotsabgabe empfiehlt sich daher nur mit einem fundierten Kalkulationspuffer für Renovierung und unklare Mietkonditionen.