ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Dortmund, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an einer 2-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss links eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses in Dortmund-Dorstfeld (Alfred-Nobel-Straße 3). Die Anlage umfasst 18 Einheiten auf einem 2.775 m² großen Grundstück (Flur 3, Flurstück 165, Miteigentumsanteil 429/10.000). Die Wohnung weist eine berechnete Wohnfläche von 59,00 m² auf, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Flur, Bad sowie einem Kellerraum. Das Wohnumfeld ist stark durchgrünt und bietet eine verkehrsgünstige Anbindung an die Dortmunder Universität sowie die Bundesautobahn A 40. Das Ursprungsbaujahr wird auf ca. 1953 geschätzt. In den vergangenen Jahrzehnten wurden Teilsanierungen durchgeführt, darunter der Austausch von Fenstern (ca. 1998) und die Erneuerung der Gaszentralheizung (ca. 2008). Das Treppenhaus und die Kellerbereiche befinden sich in einem durchschnittlichen Zustand mit sichtbaren Abnutzungserscheinungen und Feuchtigkeitsspuren im Keller. Das Sondereigentum selbst konnte vom Sachverständigen nicht betreten werden; der Innenausbau wird lediglich als durchschnittlich unterstellt. Ein wesentlicher baulicher Mangel liegt darin, dass das in der Teilungserklärung ausgewiesene Sondernutzungsrecht am Balkon SN10 in der Realität nicht errichtet wurde und laut Hausverwaltung auch nicht ausgeführt werden soll. Im Grundbuch von Dortmund Blatt B 15518 sind in Abteilung II eine auflösend bedingte Eigentumsübertragungsvormerkung sowie der Versteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten sind nicht verzeichnet. Das Grundstück ist bergbaulich abgeklungen, liegt jedoch in einer Zone erhöhter Wahrscheinlichkeit natürlicher Methangasaustritte. Für die Nachbarhäuser bzw. Gebäude 3 und 5 ist eine Dachsanierung in Vorbereitung. Die WEG-Instandhaltungsrücklage belief sich per 31.12.2024 auf 36.443,93 € (rechnerisch 1.563,44 € für die Einheit). Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren mit 83.000,00 € (relativ 1.407,00 €/m²) festgesetzt. Hierbei wurden vom vorläufigen Verkehrswert in Höhe von 100.000,00 € ein Wertabschlag von 8.000,00 € für den fehlenden Balkon sowie ein gerichtlicher Sicherheitsabschlag von 9.000,00 € für das Risiko unentdeckter Mängel in Abzug gebracht. Eine Investition setzt voraus, dass Erwerber das volle Leerstands- bzw. Zustandsrisiko der Innenräume tragen können.