ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Die zur Versteigerung anstehende Eigentumswohnung (Nr. 40) befindet sich im 1. Obergeschoss eines 3-geschossigen Mehrfamilienreiheneckhauses (Hausnummer 104) innerhalb einer Gesamtwohnanlage mit 72 Einheiten in der Gladbacher Straße 92–114 in Düsseldorf-Unterbilk. Die Lage zeichnet sich durch eine sehr gute innerstädtische Infrastruktur, fußläufig erreichbare Einkaufsmöglichkeiten und die Nähe zum Düsseldorfer Medienhafen aus. Die Anbindung an das Straßenbahn-, Bus- und S-Bahn-Netz ist unmittelbar gegeben, wobei durch den Verlauf der Bahntrassen zeitweise mit erhöhten Verkehrsimmissionen zu rechnen ist. Das 1956 in Massivbauweise errichtete Gebäude befindet sich in einem altersgemäßen, gepflegten Zustand. Das Gemeinschaftseigentum wurde zwischenzeitlich durch das Aufbringen eines Wärmedämmputzes und den Einbau von isolierverglasten Kunststofffenstern teilmodernisiert. Die Wohnung selbst verfügt über ca. 65,11 m² Wohnfläche, aufgeteilt auf drei Zimmer, Küche, Diele, Bad, Abstellraum sowie eine Loggia. Beheizt wird die Einheit über eine Gas-Etagenheizung. Da der Sachverständige keinen Zutritt zur Wohnung erhielt, wurde gutachterlich ein mangelfreier, baujahrsbedingter Zustand im Innenbereich unterstellt. Im Grundbuch ist in Abteilung II eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wasserrohrleitungs- und Unterhaltungsrecht der Stadtwerke Düsseldorf) eingetragen, die den Sachwert der Wohnung jedoch nicht wesentlich beeinträchtigt. Im Baulastenverzeichnis sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen hinsichtlich Stellplätzen, Zufahrten und Spielflächen verzeichnet. Der ermittelte Verkehrswert von 250.000 EUR stützt sich primär auf das Vergleichswertverfahren (vorläufiger Vergleichswert 251.225 EUR) und wird durch das Ertragswertverfahren mit 251.200 EUR plausibilisiert. Bemerkenswert ist der anteilige Bodenwert von ca. 201.100 EUR bei einem Bodenrichtwert von 2.650 EUR/m². Für Investoren und Selbstnutzer stellt die Wohnung eine solide Einstiegsgelegenheit in einem nachfragestarken Düsseldorfer Stadtteil dar. Das Hauptrisiko liegt im unbekannten Innenzustand infolge der verweigerten Besichtigung sowie in einer potenziellen Räumungsproblematik bei fortbestehender Eigennutzung durch den bisherigen Bewohner. Kalkulatorisch sollten Bieter Sicherheitsabschläge für unvorhergesehene Instandsetzungen im Sondereigentum berücksichtigen.