ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Die zur Versteigerung anstehende Eigentumswohnung Nr. 10/2 befindet sich im 10. Obergeschoss eines markanten, 18-geschossigen Wohn- und Geschäftshauses an der Kaiserswerther Straße 115 im Düsseldorfer Stadtteil Golzheim. Der Stadtteil zeichnet sich durch eine exzellente Anbindung an die Innenstadt, das Messegelände, den Flughafen sowie das überregionale Autobahnnetz (A 52 / A 44) aus. Trotz einer spürbaren Verkehrslärmbelastung durch die angrenzenden Hauptverkehrsachsen Kaiserswerther Straße und Kennedydamm wird die Wohnlage wegen ihrer Rheinnähe und Nahversorgung als gut eingestuft; die Höhenlage im 10. OG mildert den Lärmeinfluss und bietet Fernsicht. Das im Jahr 1972 bezugsfertig gestellte Gebäude (fiktives Bewertungsbaujahr 1982) befindet sich auf einem 2.761 m² großen Areal und umfasst 48 Wohnungen sowie 27 Gewerbeeinheiten bis zum 8. Obergeschoss. Die Wohnung verfügt laut Teilungserklärung über eine Wohnfläche von rund 68 m², aufgeteilt auf zwei Zimmer, Küche mit Abstellraum, Diele, innenliegendes Wannenbad und Balkon. Das Gemeinschaftseigentum präsentiert sich gepflegt; zwei Personenaufzüge wurden 2018 modernisiert und die Fernwärme-Heizungsanlage wurde kürzlich erneuert. An den Sichtbetonfassaden besteht langfristig Sanierungsbedarf. Zu den rechtlichen und tatsächlichen Risiken zählt primär der vollständige Ausschluss einer Innenbesichtigung. Der Sachverständige konnte das Sondereigentum zu zwei Terminen nicht betreten und bewertete die Einheit nach Aktenlage unter Annahme eines durchschnittlichen Standards. Zudem ist die Wohnung vermietet, wobei die tatsächliche Miethöhe nicht offengelegt wurde. Ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz besteht nicht. Das unterbaute Nachbargrundstück Flurstück 507 weist keine dingliche Sicherung auf. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 09.08.2022 auf 280.000 € festgesetzt, was einem relativen Wert von rund 4.120 €/m² Wohnfläche entspricht. Die Wertermittlung basiert auf eng beieinanderliegenden Sach- (279.800 €) und Ertragswerten (279.500 €). Für Bieter bietet das Objekt eine Einstiegschance in einen nachfragestarken Teilmarkt, erfordert jedoch aufgrund der Zustands- und Mietunsicherheiten eine konservative Bietstrategie.