ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Zur Versteigerung steht das Wohnungseigentum Nr. 14 an der Dellestraße 21 in 40627 Düsseldorf-Unterbach. Das Objekt befindet sich im 3. Obergeschoss links eines vier- bis sechsgeschossigen Wohngebäudes aus dem Jahr 1974 mit insgesamt 20 Wohneinheiten und einer Tiefgarage. Unterbach zeichnet sich als gehobener Wohnstandort im Düsseldorfer Südosten mit hohem Freizeitwert durch die fußläufige Nähe zum Unterbacher See aus. Die Wohnung umfasst eine Wohnfläche von rund 97 m² (ausweislich WoFlV-Berechnung 96,75 m², Grundbuch 93,19 m²), verteilt auf drei Zimmer, Küche mit Speisekammer, Diele, Bad, separates Gäste-WC, Abstellraum und einen Balkon. Zur Einheit gehören ein separater Kellerraum sowie das Sondernutzungsrecht am Tiefgaragenstellplatz Nr. 14. Das Gebäude präsentiert sich in zeittypischer Bauweise mit Klinkerverblendfassade, Flachdach und Betontragwerk. Der bauliche Gesamtzustand ist normal und altersgemäß, sichtbare Baumängel oder Bauschäden wurden optisch nicht festgestellt. Die Innenausstattung mit Parkett-, Fliesen- und Natursteinböden sowie die Sanitärbereiche entsprechen überwiegend dem Errichtungszeitraum und weisen Modernisierungsbedarf auf. Energetisch entspricht die Einheit dem Standard des Baujahrs 1974, wobei im Jahr 2006 teilweise bereits Fenster erneuert wurden. Die Gebäudeerschließung erfolgt über einen Aufzug, wobei der Hauseingang von der Straße aus nur über eine zwölfstufige Außentreppe erreichbar ist, was im Gutachten mit einem pauschalen Abschlag von 3.000 € gewürdigt wurde. Rechtlich und verfahrensbezogen ist die Nichtreaktion der WEG-Verwaltung auf gutachterliche Auskunftsersuchen hervorzuheben; Beschlusssammlungen, Instandhaltungsrücklagen und das vom Eigentümer mit rund 603 € angegebene monatliche Hausgeld konnten nicht unabhängig bestätigt werden. Zum Wertermittlungsstichtag wurde die Wohnung von einem Miteigentümer bewohnt, sodass ein Bietinteressent den notwendigen Räumungsprozess einkalkulieren muss. Baulasten sind gemäß behördlicher Internetabfrage nicht verzeichnet; Altlasten und Kampfmittel werden als unkritisch eingestuft. Der vom Amtsgericht Düsseldorf festgesetzte Verkehrswert von 270.000 € leitet sich aus dem Vergleichswertverfahren (268.900 €) unter Stützung durch das Ertragswertverfahren (267.200 €) ab und schließt das Sondernutzungsrecht am Stellplatz mit 10.000 € ein. Die Liegenschaft bietet Potenzial für Investoren und Eigennutzer, die das Wohnumfeld schätzen und bereit sind, das bestehende Bewirtschaftungs- und Räumungsrisiko durch ein diszipliniertes Bietverhalten abzusichern.