ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Duisburg versteigert eine Eigentumswohnung mit Balkon und Kellerraum (Nr. 168) in der Ottostraße 62, 47198 Duisburg-Homberg (OT Hochheide), unter dem Aktenzeichen 0651 K 0074/2024. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 27.01.2025 auf 22.000 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte im Vergleichswertverfahren als sanierungsunbeeinflusster Verkehrswert. Das Objekt ist Teil eines 1974 errichteten, 20-geschossigen Wohnhochhauses mit 320 Einheiten, das eine hohe Leerstandsquote aufweist und in dem zahlreiche Zwangsversteigerungsverfahren anhängig sind. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 84 m² und ist gemäß Aufteilungsplan in Flur 1, Wohnraum, Küche mit Essplatz, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Abstellraum, Flur 2, WC, Bad und Balkon unterteilt. Die Grundrissgestaltung wird als zweckmäßig für mittlere Wohnansprüche beschrieben, wobei das innenliegende Badezimmer als nachteilig gilt. Die Wohnung war zum Wertermittlungsstichtag augenscheinlich vermietet, jedoch sind die genauen Vertragsverhältnisse unklar. Das monatliche Hausgeld beträgt 285 €, wobei das Gutachten ein wirtschaftliches Missverhältnis zwischen Hausgeld und nachhaltig erzielbarer Miete feststellt. Konkrete Mieterträge sind nicht belegt. Der Zustand des Sondereigentums ist aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung unbekannt. Angaben zu Bodenbelägen, Wand- und Deckenbekleidungen, Fenstern, Heizung, Türen, Elektro- und Sanitärinstallationen sowie etwaigen Bauschäden, Baumängeln oder Modernisierungsbesonderheiten konnten nicht gemacht werden. Die Wohnanlage wurde in der Vergangenheit mit brandschutztechnischen Maßnahmen belegt, die überwiegend umgesetzt sein sollen. Weitere Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Asbestsanierungen) waren zum Stichtag noch nicht vollständig ausgeführt. Informationen zum Energieausweis liegen nicht vor. Der Sachverständige hatte keinen Innenzugang zur Wohnung; die Bewertung erfolgte nach Aktenlage und äußerem Anschein. Es wird darauf hingewiesen, dass Risiken wie unbekannte Bauschäden, Instandhaltungsstau oder überdurchschnittlicher Renovierungsbedarf zusätzlich zum Verkehrswert zu berücksichtigen sind. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft. Die Mikrolage des Wohnhochhauses wird vom Sachverständigen als sehr einfach mit erheblichen strukturellen und sozialen Problemen eingestuft, trotz einer offiziellen Einstufung als 'Mittel'. Das Objekt liegt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, was weitreichende rechtliche Konsequenzen hat: Bestimmte Vorgänge wie Instandsetzungen, Modernisierungen oder Grundstücksverkäufe bedürfen der Genehmigung der Stadt Duisburg. Die Stadt besitzt ein Vorkaufsrecht und führt bei Weiterverkäufen eine Preisprüfung durch, die bei einer Abweichung von mehr als 5-10% vom Verkehrswert zur Verweigerung der Zustimmung führen kann. Zudem ist ein Ausgleichsbetrag für sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen zu entrichten. Im Grundbuch sind ein Sanierungsvermerk und der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Es bestehen Konflikte bezüglich des Miteigentumsanteils, des Baujahrs und der Baulasten. Ein Verwalterwechsel fand 2022 statt; die aktuelle wirtschaftliche Situation der WEG sollte geprüft werden.