ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Duisburg versteigert am 28. September 2026 eine Eigentumswohnung in einem 1974 erbauten 20-geschossigen Wohnhochhaus in Duisburg-Homberg/Hochheide. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 14.800 €. Die Wertermittlung erfolgte mittels Vergleichswertverfahren und berücksichtigte einen Zuschlag von 20 % für die Marktentwicklung und 15 % für die augenscheinliche Vermietung. Der ermittelte Wert ist ein sanierungsunbeeinflusster Verkehrswert gemäß § 153 Abs. 1 BauGB. Das Objekt ist Teil einer Wohnanlage mit 320 Einheiten, die eine hohe Leerstandsquote und zahlreiche anhängige Zwangsversteigerungsverfahren aufweist. Die Wohnung im 12. Obergeschoss verfügt über ca. 68 m² Wohnfläche, aufgeteilt in Wohnraum, Essplatz mit Küche, Abstellraum, Flur, Diele, Bad, Schlafraum und Balkon, sowie einen Kellerraum. Das innenliegende Badezimmer wird als nachteilig vermerkt. Die Wohnung war zum Wertermittlungsstichtag augenscheinlich bewohnt, die genauen Mietverhältnisse und die Höhe der Miete sind jedoch unbekannt. Das monatliche Hausgeld beträgt 230 €, wobei der Gutachter ein wirtschaftliches Missverhältnis zwischen Hausgeld und nachhaltig erzielbarer Miete feststellt. Die IST-Rückstellung der Eigentümergemeinschaft belief sich Ende 2023 auf über 1,1 Mio. Euro. Der Zustand des Sondereigentums ist aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung unbekannt. Für das Gemeinschaftseigentum wurden in der Vergangenheit brandschutztechnische Maßnahmen auferlegt, die überwiegend umgesetzt sein sollen. Weitere Sanierungsmaßnahmen, wie Asbestsanierungen, waren zum Wertermittlungsstichtag noch nicht vollständig ausgeführt. Der Stadtteil Homberg-Hochheide wird als einfache Wohnlage mit erheblichen strukturellen und sozialen Problemen sowie einem vernachlässigten Gesamtzustand vieler Gebäude eingestuft. Ein Energieausweis wird in den Unterlagen nicht erwähnt. Der Gutachter hatte keinen Zugang zur Wohnung, die Bewertung erfolgte ausschließlich nach Aktenlage und äußerem Anschein. Risiken wie unbekannte Bauschäden, Instandhaltungsstau oder überdurchschnittlicher Renovierungsbedarf sind im Verkehrswert nicht berücksichtigt und müssen vom Bieter zusätzlich einkalkuliert werden. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft. Angaben zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden teilweise mündlich eingeholt, schriftliche Bestätigungen werden empfohlen. Das Objekt liegt in einem Sanierungsgebiet, was weitreichende rechtliche Konsequenzen hat. Dazu gehören Genehmigungspflichten für bestimmte Vorgänge (z.B. Modernisierungen, Verkäufe, Bestellung von Rechten) und ein Vorkaufsrecht der Stadt Duisburg. Besonders relevant ist die Preisprüfung nach § 153 Abs. 2 BauGB bei einem Weiterverkauf, bei der die Stadt die Zustimmung verweigern kann, wenn der Kaufpreis den sanierungsunbeeinflussten Verkehrswert um mehr als 5-10 % übersteigt. Zudem können nach Abschluss des Sanierungsverfahrens Ausgleichsbeträge für sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen fällig werden. Ein Widerspruch bezüglich der Baulasten (B1708 im Übersichtsblatt, aber telefonisch keine Eintragung) sollte vorab geklärt werden.