ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine Eigentumswohnung mit Kellerraum in einem 20-geschossigen Wohnhochhaus in Duisburg-Homberg (OT Hochheide). Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 14.800 €. Die Wertermittlung erfolgte mittels Vergleichswertverfahren zum Stichtag 27.01.2025, wobei der sanierungsunbeeinflusste Verkehrswert zugrunde gelegt wurde. Der Gutachter berücksichtigte eine Marktentwicklung von +20 % seit 2015 und einen Zuschlag von 15 % für die augenscheinliche Vermietung, während die Geschosslage keinen Einfluss hatte. Der Verkehrswert beinhaltet keinen Risikoabschlag für die fehlende Innenbesichtigung. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 68 m² und unterteilt sich in Wohnraum, Essplatz mit Küche, Abstellraum, Flur, Diele, Bad, Schlafraum und Balkon. Die Wohnung war zum Stichtag augenscheinlich bewohnt, jedoch sind die genauen Vertragsverhältnisse unklar. Das monatliche Hausgeld beträgt 250 €, wobei der Sachverständige ein wirtschaftliches Missverhältnis zwischen Hausgeld und nachhaltig erzielbarer Miete feststellt. Das Gesamtobjekt weist eine hohe Leerstandsquote und zahlreiche anhängige Zwangsversteigerungsverfahren auf. Der Innenzustand der Wohnung ist aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung unbekannt, ebenso wie die Raumausstattung und der Ausbauzustand. Bauschäden und Baumängel am Sondereigentum konnten nicht beurteilt werden. Am Gemeinschaftseigentum wurden in der Vergangenheit brandschutztechnische Maßnahmen auferlegt, die überwiegend umgesetzt sein sollen. Weitere Sanierungsmaßnahmen, wie Asbestsanierungen, waren zum Wertermittlungsstichtag noch nicht vollständig ausgeführt. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, sondern unterstellt. Der Gutachter hatte keinen Zugang zur Wohnung, die Bewertung erfolgte nach Aktenlage und äußerem Anschein. Für nicht besichtigte Bereiche wird Mängel- und Schadensfreiheit unterstellt. Risiken wie unbekannte Bauschäden, Instandhaltungsstau oder Renovierungsbedarf sind im Verkehrswert nicht berücksichtigt. Die Beschreibung des Gemeinschaftseigentums erfolgte aus Kostengründen nur rudimentär. Das Objekt liegt in einem Sanierungsgebiet, was Genehmigungspflichten nach § 144 BauGB für wertsteigernde Maßnahmen und Veräußerungen nach sich zieht. Die Stadt Duisburg hat ein Vorkaufsrecht und führt bei Weiterverkauf eine Preisprüfung durch, die bei Abweichungen von mehr als 5-10 % vom Verkehrswert zur Verweigerung der Zustimmung führen kann. Zudem können Ausgleichsbeträge für sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen anfallen. Im Grundbuch sind ein Sanierungs- und ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Es bestehen Konflikte bezüglich des Miteigentumsanteils, des Baujahrs und der Baulasten. Die hohe Leerstandsquote und die sozialen Probleme im Umfeld sind als kritisch zu bewerten.