ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das vorliegende Dossier analysiert ein Wohnungserbbaurecht in Duisburg-Neumühl, Prinz-Regent-Str. 47, das im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens angeboten wird. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 81.000 €. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, wobei ein Ertragswert von 85.500 € ermittelt und anschließend ein Sicherheitsabschlag von 5 % aufgrund fehlender Innenbesichtigung vorgenommen wurde. Das Objekt ist Teil eines denkmalgeschützten Mehrfamilienhauses (Bergmannshaus) aus dem Baujahr 1908. Die Wohnung erstreckt sich über Teile des Erd- und Dachgeschosses und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 62 m². Die Raumaufteilung umfasst Flur, Wohnraum, Küche, Bad, WC im EG sowie Flur und zwei Zimmer im DG. Aktuelle Mietverhältnisse sind unbekannt, da das Objekt augenscheinlich durch den Erbbauberechtigten selbst genutzt wird. Die marktübliche Nettokaltmiete wurde auf 6,57 €/m² bzw. 407,34 € monatlich (4.888,08 € jährlich) geschätzt, was bei einem Erwerb eine Bruttorendite von ca. 6,03 % auf den Verkehrswert ergeben würde. Der Zustand des Sondereigentums ist aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung weitgehend unbekannt. Äußerlich sind Anstrichschäden an den Fassaden und ein marodes Holzfenster mit Glasschaden festgestellt worden. Die technische Gebäudeausstattung, einschließlich Heizung und Warmwasserversorgung, ist unbekannt und wurde nicht auf Funktionsfähigkeit geprüft. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen wird auf 25 Jahre geschätzt, was auf einen altersgemäßen bis sanierungsbedürftigen Zustand hindeutet. Der Gutachter konnte lediglich eine Außenbesichtigung durchführen; ein Zugang zur Wohnung war nicht möglich. Die Bewertung basiert daher auf Aktenlage und äußerem Anschein, was mit erheblichen Unsicherheiten bezüglich des tatsächlichen Innenzustands, potenzieller Bauschäden, Mängel oder eines Instandhaltungsstaus verbunden ist. Diese Risiken sind im Verkehrswert durch einen Sicherheitsabschlag berücksichtigt, müssen aber vom Bieter zusätzlich einkalkuliert werden. Angaben zu Instandhaltungsrücklagen und Hausgeld sind ebenfalls nicht bekannt. Rechtlich handelt es sich um ein Wohnungserbbaurecht mit einer Laufzeit bis 2085. Für den Zuschlag und die Veräußerung des Erbbaurechts ist die schriftliche Zustimmung der Grundstückseigentümerin, der Stadt Duisburg, erforderlich. Zudem besteht ein Vorkaufsrecht und eine Vormerkung zur Sicherung künftiger Erbbauzinsanpassungen. Der aktuelle jährliche Erbbauzins beträgt 1.253,80 €. Es sind keine Baulasten eingetragen. Vor Gebotsabgabe sind die vollständigen Unterlagen, insbesondere der Erbbaurechtsvertrag und die WEG-Protokolle, detailliert zu prüfen und der tatsächliche Zustand der Wohnung zu klären.