ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt ist eine Eigentumswohnung im 3. Obergeschoss eines 1970 errichteten Mehrfamilienhauses in Duisburg-Neumühl. Die Anlage wurde 1996 nach WEG aufgeteilt und umfasst 96 Einheiten. Der offizielle Verkehrswert wurde auf 52.000 € festgesetzt. Dieser Wert wurde aus dem gewogenen Mittel des Vergleichswert- und Ertragswertverfahrens abgeleitet und um einen Sicherheitsabschlag von 5% aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung reduziert. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von ca. 61 m² und ist vermietet. Die tatsächliche Höhe der Miete ist dem Sachverständigen nicht bekannt, da kein Mietvertrag vorlag. Eine marktübliche Nettokaltmiete wurde auf Basis des qualifizierten Mietspiegels 2024 für Duisburg mit 5,30 €/m² (monatlich 323,30 €) ermittelt, was einer geschätzten Jahresmarktmiete von 3.879,60 € entspricht. Dies ergibt eine Bruttorendite von ca. 7,46% bezogen auf den Verkehrswert und die Marktmiete. Der Zustand des Gemeinschaftseigentums wird als altersgemäß und durchschnittlich gepflegt beurteilt. Größere Bauschäden oder Baumängel waren im Rahmen der eingeschränkten Besichtigung nicht erkennbar. Die Beheizung erfolgt über Nachtspeicheröfen, was als nicht mehr zeitgemäß gilt und zu höheren Nebenkosten führen kann. Ein Energieausweis nach GEG lag nicht vor. Modernisierungen sind unbekannt. Der Sachverständige konnte die Wohnung nicht von innen besichtigen, die Bewertung erfolgte überwiegend nach Aktenlage und äußerem Anschein. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen (Heizung, Elektro, Wasser) wurde nicht geprüft. Risiken durch unbekannte Bauschäden, Baumängel oder Instandhaltungsstau im Sondereigentum sind daher vom Bieter zu berücksichtigen. Die Angaben zu privat- und öffentlich-rechtlichen Verhältnissen basieren teilweise auf mündlichen Auskünften. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Eine Gestaltungsbaulast ist im Baulastenverzeichnis vermerkt, hat aber laut Gutachten keinen messbaren Einfluss auf den Verkehrswert. Der WEG-Verwalter gab ein Hausgeld von 350 €/mtl. an, wovon 141,55 € auf die Erhaltungsrücklage entfallen; die Höhe der Rücklage selbst ist unklar. Vor einem Gebot sollten unbedingt der Mietvertrag, die vollständigen WEG-Unterlagen inklusive Protokolle und Rücklagenübersicht sowie der tatsächliche Innenzustand der Wohnung geprüft werden.