ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Duisburg versteigert im Wege der Zwangsvollstreckung eine Eigentumswohnung in einem denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus in Duisburg-Altstadt. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 93.200 €. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Vergleichswertverfahren, gestützt durch das Ertragswertverfahren. Ein pauschaler Abschlag von 10.000 € wurde für den allgemeinen Renovierungsbedarf der Wohnung berücksichtigt. Das Gebäude wurde 1912 errichtet und 1956 wiederaufgebaut, 1999 in 28 Einheiten aufgeteilt und 2000 unter Denkmalschutz gestellt. Die Wohnung im 2. Obergeschoss mit einer Wohnfläche von ca. 61,61 m² ist zum Wertermittlungsstichtag leerstehend. Die marktübliche Nettokaltmiete wird auf 409,09 € monatlich bzw. 4.909,08 € jährlich geschätzt, was bei vollständiger Renovierung eine Bruttorendite von ca. 5,27 % ermöglichen könnte. Eine aktuelle Ist-Miete liegt aufgrund des Leerstands nicht vor. Die Wohnung befindet sich in einem renovierungsbedürftigen Zustand mit Feuchtigkeitsmerkmalen und veralteter Elektrik im Dielenbereich. Das Gemeinschaftseigentum wird als durchschnittlich gepflegt beschrieben, weist jedoch stellenweise Instandhaltungsstau und Restarbeiten im Treppenhaus nach einem behobenen Feuchtigkeitsschaden auf. Geringfügige Modernisierungen wurden lediglich im Rahmen der Instandhaltung vorgenommen. Ein Energieausweis lag zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung nicht vor, was potenzielle GEG-Risiken birgt. Die Heizung erfolgt über Fernwärme. Der Gutachter konnte das Objekt von außen und die Wohnung von innen besichtigen. Das Kellergeschoss war jedoch nicht zugänglich. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen (Heizung, Elektro, Wasser) wurde nicht geprüft. Die Bewertung erfolgte teilweise nach Aktenlage und äußerem Anschein, wobei für nicht zugängliche Bereiche Mängel- und Schadensfreiheit unterstellt wurde. Interessenten müssen Risiken für unbekannte Bauschäden und Baumängel zusätzlich zum Verkehrswert berücksichtigen. Im Grundbuch sind eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für eine Antennenanlage und eine Erwerbsvormerkung eingetragen. Die Erhaltungsrücklage der WEG wurde zum 31.12.2024 mit 18.917,48 € als gering beurteilt. Das Objekt steht unter Denkmalschutz, was in der Wertermittlung neutral behandelt wurde. Vor einem Gebot sollten die vollständigen Unterlagen der WEG sowie der tatsächliche Zustand des Kellergeschosses und der technischen Anlagen detailliert geprüft werden.