ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine Eigentumswohnung im 19. Obergeschoss eines 1974 errichteten, 20-geschossigen Wohnhochhauses in Duisburg-Homberg, Ortsteil Hochheide. Der Verkehrswert wurde auf 25.000 € festgesetzt, basierend auf einem sanierungsunbeeinflussten Vergleichswertverfahren. Die Bewertung berücksichtigt Zuschläge für die konjunkturelle Entwicklung und die Geschosslage, jedoch keinen Risikoabschlag für die fehlende Innenbesichtigung. Die Wohnanlage umfasst 320 Einheiten und ist Teil eines Sanierungsgebiets. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 84 m² und ist gemäß Aufteilungsplan in Flur 1, Wohnraum, Küche mit Essplatz, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Abstellraum, Flur 2, WC, Bad und Balkon unterteilt. Der Grundriss wird als zweckmäßig für mittlere Wohnansprüche beschrieben, wobei das innenliegende Badezimmer als nachteilig gilt. Die Wohnung war zum Wertermittlungsstichtag augenscheinlich bewohnt, die genauen Vertragsverhältnisse sind jedoch unbekannt. Angaben zur aktuellen Miete liegen nicht vor, was eine Einschätzung der Ertragslage erschwert. Das monatliche Hausgeld beträgt 295 €, was in einem wirtschaftlichen Missverhältnis zur nachhaltig erzielbaren Miete stehen soll. Der Zustand des Sondereigentums konnte aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung nicht beurteilt werden; Angaben zu Bodenbelägen, Wandbekleidungen, Fenstern, Heizung, Türen, Elektro- und Sanitärinstallationen sowie Bauschäden und Baumängeln sind unbekannt. Die Wohnanlage weist eine hohe Leerstandsquote und zahlreiche anhängige Zwangsversteigerungsverfahren auf. Brandschutztechnische Maßnahmen wurden überwiegend umgesetzt, weitere Sanierungen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Asbestsanierungen) waren zum Stichtag noch nicht vollständig ausgeführt. Ein Energieausweis ist in den Unterlagen nicht erwähnt. Der Gutachter konnte die Wohnung nicht von innen besichtigen; die Bewertung erfolgte überwiegend nach Aktenlage und dem äußeren Anschein. Für nicht zugängliche Bereiche wird Mängel- und Schadensfreiheit unterstellt. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und Risiken wie unbekannte Schäden oder Instandhaltungsstau sind vom Bieter zu berücksichtigen. Die bauordnungsrechtliche Legalität der Anlagen wurde vorausgesetzt. Im Grundbuch sind ein Sanierungsvermerk und der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Das Objekt liegt in einem Sanierungsgebiet, was Genehmigungspflichten für wertsteigernde Maßnahmen und Verkäufe sowie ein Vorkaufsrecht der Stadt Duisburg nach sich zieht. Bei einem Weiterverkauf führt die Stadt eine Preisprüfung durch, wobei der Kaufpreis den sanierungsunbeeinflussten Verkehrswert nicht wesentlich übersteigen darf. Die Klärung dieser komplexen Rechtsverhältnisse wird Bietinteressenten dringend vor einer Vermögensdisposition empfohlen. Die WEG-Rückstellung betrug per 31.12.2023 über 1,1 Mio. €.