KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1960 · bewohnt

Zur Versteigerung steht eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung mit rund 59 m² Wohnfläche im Erdgeschoss eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses (DDR-typischer Altneubau) in Elsterberg, Ortsteil Coschütz. Das um 1960 errichtete Gebäude wurde um 1994/95 umfassend saniert und befindet sich in einem gepflegten Allgemeinzustand. Die Wohnung verfügt über ein Bad mit Wanne, zwei Kellerabstellräume sowie gemeinschaftliche Nutzflächen wie Wasch- und Trockenboden. Das Objekt wird derzeit vom Eigentümer selbst bewohnt. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 26.100,00 €.

Biet-Score

Ausgeglichen · 63 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich insbesondere für handwerklich versierte Eigennutzer oder renditeorientierte Kleinanleger, die eine günstige Einstiegsmöglichkeit im ländlichen Raum Sachsens suchen. Das Verhältnis von Substanz und sehr niedrigem Verkehrswert ist attraktiv, erfordert jedoch Vorkehrungen für die Räumung des eigengenutzten Objekts. Kapitalanleger sollten zudem Rücklagen für den absehbaren Austausch der rund 30 Jahre alten Zentralheizung einkalkulieren. Vor Gebotsabgabe wird die Einsichtnahme in das vollständige Verkehrswertgutachten auf der Geschäftsstelle des Amtsgerichts empfohlen.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens ist das im Wohnungsgrundbuch von Coschütz Blatt 262 eingetragene Sondereigentum an einer 3-Zimmer-Wohnung nebst zwei Kellerräumen (Aufteilungsplan Nr. 7), verbunden mit 78,98/1.000 Miteigentumsanteil an dem 1.494 m² großen Grundstück Neue Straße 5-6 in 07984 Elsterberg (OT Coschütz). Das Mehrfamilienhaus ist als dreigeschossiger, freistehender Wohnblockbau (DDR-Altneubau) mit zwei Hauseingängen ausgeführt. Die Lage am Ortsrand von Coschütz ist durch eine ruhige Anliegerstraße (Sackgasse) mit sehr geringem Verkehrsaufkommen und dörflichem Umfeld geprägt; Versorgungsangebote befinden sich im ca. 3,5 km entfernten Elsterberger Kerngebiet. Das Gebäude wurde ca. 1960 errichtet und laut Baubeschreibung um 1994/95 umfassend modernisiert. Dabei wurden Fassadendämmung (6 cm WDVS), Dacheindeckung, Kunststoff-Isolierglasfenster, Elektroinstallationen und eine Öl-Zentralheizung eingebaut. Die Wohnung umfasst ca. 59 m² Wohnfläche im Erdgeschoss des Eingangs Neue Straße 6 und teilt sich in drei Zimmer, Flur, Küche und Bad mit Wanne auf. Raumausstattung und Oberflächen vermitteln einen zweckmäßigen, überwiegend Mitte der 1990er Jahre modernisierten und ordentlich gepflegten Eindruck. Wesentliche Bauschäden oder Baumängel wurden von der Sachverständigen nicht festgestellt. Rechtlich bestehen laut Exposé keine wertbeeinflussenden Baulasten, und das Grundstück ist im Altlastenkataster nicht als Verdachtsfläche verzeichnet. Ein Denkmalschutz liegt nicht vor. Das Objekt ist zum Stichtag eigengenutzt; Mietverträge bestehen demnach nicht. Die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft ist mit insgesamt 4.583,28 € (Wohnungsanteil rd. 362 €) sehr knapp bemessen. Der Heizungsraum war zum Ortstermin nicht zugänglich; die Sachverständige weist auf den mittelfristig notwendigen Heizungsaustausch hin. Bei einem festgesetzten Verkehrswert von 26.100,00 € liegt der rechnerische Wert bei rd. 442 €/m² Wohnfläche, was ein sehr niedriges Einstiegsniveau darstellt. Risiken bestehen vor allem im Räumungsaufwand gegenüber den aktuellen Nutzern sowie im Alter der Heizungsanlage. Interessenten sollten vor dem Biettermin die Hausgeldabrechnungen einsehen und den Investitionsbedarf für moderne Heiztechnik berücksichtigen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Unverbindliche Angaben laut Gutachten: Erdgeschoss, 3-Raum-Wohnung, DDR-typischer "Altneubau", einfacher und gut gepflegter Zustand, Modernisierung 1994/95, eigengenutzt

Hinweise zur Datenlage

Es liegen die ZVG-Deckseite, die amtliche Terminsbestimmung sowie ein 23-seitiges Exposé zum Gutachten vor; das vollständige Gutachten selbst liegt nicht vor.
Gut belegt bezüglich Wohnung und Gemeinschaftseigentum durch Innenbesichtigung am 16.12.2025; Heizungsraum im Keller war jedoch verschlossen.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0117/2025
Amtsgericht: Zwickau
Bundesland: Sachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): L-Bank (Bank)Tel. 0711 122 2630Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 09.12.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1960

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 26.100 €
Wohnfläche: 59 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 78,98/1000
Anteilige Grundstücksfläche: 118 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Neue Straße
Hausnummer: 6
PLZ: 07984
Ort: Elsterberg
Stadtteil: Coschütz

Weitere Angaben aus dem Gutachten15 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 3 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 2 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Instandhaltungsrücklage

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 59 m² Wohnfläche · Baujahr 1960 · Zustand durchschnittlich

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	555 €/m²Median · 11 Fälle
Spanne	457 – 654 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-20 % unter dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

555 €/m²Median · 11 Fälle

Spanne: 457 – 654 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -20 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 50 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1960 gegenüber typisch 1909). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	11 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 6 der 11 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 11 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 6 der 11 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1960Gruppe 1909
Zustand: hier durchschnittlichGruppe durchschnittlich
Wohnfläche: hier 59 m²Gruppe 53 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,07 – 7,94 €/m² im Monat, typisch 6,17 €/m² · angesetzt in 29 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

10 von 11 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 11,0 km entfernt (Reißiger Vorstadt) — 500 €/m², Baujahr 1900, gepflegt, 72 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Wettinstraße, Reißiger Vorstadt	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1903	91 m²	stark sanierungsbedürftig	27.200 €	299 €	02.12.2026	12,0 km
Moritzstraße, Plauen	Eigentumswohnung	—	75 m²	unbewertet	33.000 €	438 €	02.07.2026	unbekannt
Parkstraße, Haselbrunn	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1900	83 m²	sanierungsbedürftig	39.000 €	473 €	16.12.2026	12,0 km
Mozartstraße, Reißiger Vorstadt	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1900	72 m²	gepflegt	36.000 €	500 €	01.12.2026	11,0 km
Robert-Koch-Straße, Plauen	2 Raumwohnung	—	47 m²	unbewertet	26.200 €	555 €	23.07.2026	13,0 km
Ernst-Ahnert-Straße, Neumark	Eigentumswohnung	—	46 m²	unbewertet	26.000 €	565 €	21.05.2026	unbekannt
Trockentalstraße, Stadtgebiet Zentrum	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), Mühlengebäude mit Nebenanlage u. Garage	1909	49 m²	durchschnittlich	31.000 €	633 €	08.10.2026	14,0 km
Ernst-Ahnert-Straße, Neumark	Eigentumswohnung	—	53 m²	unbewertet	36.000 €	674 €	21.05.2026	unbekannt
Robert-Koch-Straße, Plauen	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1928	50 m²	unbewertet	34.000 €	683 €	10.11.2026	13,0 km
Robert-Koch-Straße, Reichenbacher Vorstadt	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1928	50 m²	durchschnittlich	35.700 €	720 €	10.11.2026	13,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Vogtlandkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart