ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Elsterberg, Sachsen

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens ist das im Wohnungsgrundbuch von Coschütz Blatt 262 eingetragene Sondereigentum an einer 3-Zimmer-Wohnung nebst zwei Kellerräumen (Aufteilungsplan Nr. 7), verbunden mit 78,98/1.000 Miteigentumsanteil an dem 1.494 m² großen Grundstück Neue Straße 5-6 in 07984 Elsterberg (OT Coschütz). Das Mehrfamilienhaus ist als dreigeschossiger, freistehender Wohnblockbau (DDR-Altneubau) mit zwei Hauseingängen ausgeführt. Die Lage am Ortsrand von Coschütz ist durch eine ruhige Anliegerstraße (Sackgasse) mit sehr geringem Verkehrsaufkommen und dörflichem Umfeld geprägt; Versorgungsangebote befinden sich im ca. 3,5 km entfernten Elsterberger Kerngebiet. Das Gebäude wurde ca. 1960 errichtet und laut Baubeschreibung um 1994/95 umfassend modernisiert. Dabei wurden Fassadendämmung (6 cm WDVS), Dacheindeckung, Kunststoff-Isolierglasfenster, Elektroinstallationen und eine Öl-Zentralheizung eingebaut. Die Wohnung umfasst ca. 59 m² Wohnfläche im Erdgeschoss des Eingangs Neue Straße 6 und teilt sich in drei Zimmer, Flur, Küche und Bad mit Wanne auf. Raumausstattung und Oberflächen vermitteln einen zweckmäßigen, überwiegend Mitte der 1990er Jahre modernisierten und ordentlich gepflegten Eindruck. Wesentliche Bauschäden oder Baumängel wurden von der Sachverständigen nicht festgestellt. Rechtlich bestehen laut Exposé keine wertbeeinflussenden Baulasten, und das Grundstück ist im Altlastenkataster nicht als Verdachtsfläche verzeichnet. Ein Denkmalschutz liegt nicht vor. Das Objekt ist zum Stichtag eigengenutzt; Mietverträge bestehen demnach nicht. Die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft ist mit insgesamt 4.583,28 € (Wohnungsanteil rd. 362 €) sehr knapp bemessen. Der Heizungsraum war zum Ortstermin nicht zugänglich; die Sachverständige weist auf den mittelfristig notwendigen Heizungsaustausch hin. Bei einem festgesetzten Verkehrswert von 26.100,00 € liegt der rechnerische Wert bei rd. 442 €/m² Wohnfläche, was ein sehr niedriges Einstiegsniveau darstellt. Risiken bestehen vor allem im Räumungsaufwand gegenüber den aktuellen Nutzern sowie im Alter der Heizungsanlage. Interessenten sollten vor dem Biettermin die Hausgeldabrechnungen einsehen und den Investitionsbedarf für moderne Heiztechnik berücksichtigen.