ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Emden, Niedersachsen

Die zur Versteigerung anstehende Eigentumswohnung Nr. 17 befindet sich im 4. Obergeschoss eines 1970 in Massivbauweise errichteten Mehrfamilienhauses an der Wilhelm-Leuschner-Straße 1 im Emder Stadtteil Borssum. Das Gesamtgrundstück umfasst neun Flurstücke mit einer Gesamtgröße von 29.032 m², woran ein Miteigentumsanteil von 44,26/10.000 besteht. Die Wohnfläche beträgt rund 76,29 m² und erstreckt sich auf ein Wohnzimmer, zwei Schlafzimmer, eine Essdiele, Küche, Bad, Abstellraum sowie eine Loggia. Ergänzend gehört ein Kellerraum zum Sondereigentum. Die Lage zeichnet sich durch eine gewachsene Infrastruktur mit Nahversorgung, Apotheke, Freibad und Anbindung an das Emsufer aus. Das Wohngebäude verfügt über ein Flachdach, Kunststofffenster mit Isolierverglasung, einen Personenaufzug und wird per Fernwärme versorgt. Für das Gebäude ist ein Endenergieverbrauch von 155 kWh/(m² a) ausgewiesen. Da im Rahmen der Gutachtenerstellung keine Innenbesichtigung mit dem Mieter vereinbart werden konnte, liegen keinerlei belastbare Erkenntnisse über den tatsächlichen Ausstattungs- und Sanierungszustand der Wohnung vor. Der Gutachter musste für die Ertragswertermittlung fiktiv einen gut wohnlichen Zustand unterstellen, wodurch verdeckte Mängel oder Bauschäden nicht abgebildet sind. Rechtlich ist zu beachten, dass in Abteilung II des Grundbuchs neben einer Leitungsdienstbarkeit und einem Vorkaufsrecht für die Brookmerlander Heimstätten GmbH der Vermerk über die Durchführung eines förmlichen Sanierungsverfahrens eingetragen ist. Hieraus können sich behördliche Genehmigungserfordernisse oder künftige Ausgleichsbeträge ergeben. Die Wohnung ist bewohnt, verbindliche Mietvertragsdaten konnten jedoch nicht ermittelt werden. In der Gesamtschau bietet das Objekt aufgrund des niedrigen Verkehrswerts von 48.500 € einen preiswerten Einstieg. Dieser Chance steht jedoch die erhebliche Unsicherheit bezüglich des Innenzustands und eventueller Sonderumlagen im Sanierungsgebiet gegenüber. Eine Beteiligung an der Versteigerung sollte nur mit ausreichenden Liquiditätsreserven für eine vollumfängliche Renovierung erfolgen.