ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Erfurt, Thüringen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im nordwestlichen Erfurter Ortsteil Gispersleben (Gubener Straße 21 bzw. 22) in gewachsener Mischgebietslage. Die Umgebung zeichnet sich durch Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser aus; Haltestellen des Nahverkehrs, Einkaufsmöglichkeiten sowie Schulen und Kitas sind im nahen Umfeld vorhanden. Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um die Eigentumswohnung Nr. 3 im 1. Obergeschoss eines 2020/2021 massiv errichteten Mehrfamilienhauses mit sechs Wohneinheiten auf einem 1.182 m² großen Grundstück. Die Wohnung verfügt über ca. 95,81 m² Wohnfläche, verteilt auf einen großzügigen Wohn- und Küchenbereich, zwei Schlafzimmer, Diele, Abstellraum, Gäste-WC, Bad mit Wanne und bodengleicher Dusche sowie einen rückwärtigen Balkon. Zur Einheit gehört das Sondernutzungsrecht an der Fertigteilgarage G3 samt Abstellraum A3. Der bauliche Gesamtzustand des Sondereigentums wird als überwiegend gut und gepflegt beschrieben. Ausgestattet ist die Einheit mit Fußbodenheizung, dreifach verglasten Fenstern mit elektrischen Rollläden sowie Laminat- und Fliesenböden. Zu den wesentlichen Risiken zählt die baurechtliche Situation des Balkons, welcher die ursprünglich genehmigten Maße überschreitet, wodurch das Risiko von Nachgenehmigungsverfahren oder Rückbauauflagen besteht. Zudem ist das Gemeinschaftseigentum wegen noch ausstehender Mängelbeseitigungen bislang nicht abgenommen worden, und eine Instandhaltungsrücklage ist noch nicht substanziell aufgebaut. Ein auf dem Grundstück befindliches historisches Nebengebäude ist als Einzeldenkmal eingestuft und straßenseitig sanierungsbedürftig; die dortige BHKW-Anlage ist aus Kostengründen abgeschaltet. Der vom Amtsgericht Erfurt festgesetzte Verkehrswert liegt bei 309.000 €. Dieser basiert auf dem Ertragswertverfahren (marktangepasster vorläufiger Ertragswert von 325.000 € abzüglich eines 5 %-Abschlags für Besonderheiten des Gemeinschaftseigentums). Für Kapitalanleger und Eigennutzer bietet die Wohnung eine solide Substanz mit sofortiger Verfügbarkeit, sofern die Risiken am Gemeinschaftseigentum einkalkuliert werden.