TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Erkrath, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens ist das Wohnungseigentum Nr. 2 an der Liegenschaft Brechtstraße 6 in 40699 Erkrath, Stadtteil Hochdahl. Das Wohn- und Geschäftshaus wurde ca. 1969 in Massivbauweise errichtet und umfasst insgesamt sieben Einheiten, davon zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss sowie fünf Wohneinheiten in den beiden Obergeschossen. Das Grundstück Flurstück 172 der Flur 38 weist eine Gesamtgröße von 506 m² auf, woran ein Miteigentumsanteil von 186,13/1.000 gebunden ist. Die Wohnung liegt im 1. Obergeschoss links und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 120 m², aufgeteilt in vier Zimmer, Küche, Bad, Flur, Diele und Loggia. Ein besonderes Merkmal stellt die ca. 15 m² große Dachterrasse oberhalb der im Erdgeschoss angesiedelten Gewerbeeinheit dar. Die Lage zeichnet sich durch ein ruhiges Umfeld in einer Sackgasse und verkehrsberuhigten Zone aus, mit guter Anbindung an Versorgungszentren sowie die Autobahnen A 3 und A 46. Der bauliche Zustand des Gebäudes sowie der Wohnung wird im Gutachten als im Wesentlichen gut beschrieben. Die Sachverständige konnte die Räumlichkeiten und den Kellerraum am Stichtag 03.03.2026 vollständig begehen. Es bestehen punktuelle Mängel und ein geringer Instandhaltungsstau, namentlich Schimmelspuren im Bereich der Duschfugen, eine feuchtigkeitsbedingt verzogene Wandabschlussleiste, feine Rissbildungen an der Badewanne sowie freiliegende Leitungen am Waschtisch. Zudem klemmen zwei Fensterflügel im Kinderzimmer. Für diese Mängel wurde eine pauschale Wertminderung von 5.000 € berücksichtigt. Energetisch weist das Gebäude Modernisierungsbedarf auf: Der Endenergieverbrauch liegt bei 145,59 kWh/(m²·a), was einer typischen Effizienzklasse E bis F entspricht und mit einem Abschlag von 2 % gewürdigt wurde. Die Beheizung erfolgt über Nah- und Fernwärme. In Abteilung II des Grundbuchs ist lediglich der Versteigerungsvermerk zur Aufhebung der Gemeinschaft eingetragen; Baulasten oder Altlasten sind laut Behördenauskünften nicht vorhanden. Eine Auskunft der Bezirksregierung Arnsberg zu Bergschäden stand bei Gutachtenerstellung noch aus, gravierende Beeinträchtigungen wurden jedoch nicht erwartet. Wesentliche Risiken liegen im hohen Hausgeld von 600,00 € monatlich, der Eigennutzung durch einen der Miteigentümer sowie im gewerblichen Umfeld im Erdgeschoss (Pizzeria und Familienhilfe). Zudem gehört die ursprüngliche Garage nicht mehr zum Sondereigentum, da sie 2012 abgetrennt wurde. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 322.000 €, welcher sich am marktkonformen Vergleichswert orientiert (vorläufiger Vergleichswert 323.400 € zzgl. 10.100 € Terrassenzuschlag abzüglich 5.000 € Schäden und 2 % Energieabschlag), bietet das Objekt eine interessante Einstiegsmöglichkeit unter Marktwert. Investoren sollten jedoch die ungeklärte Übergabe, das Bewirtschaftungsbudget sowie die Abstimmung innerhalb der siebenköpfigen Eigentümergemeinschaft vorab einkalkulieren.