ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Essen, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Eigentumswohnung Nr. 22 im 2. Obergeschoss eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses mit acht Wohneinheiten in der Bentheimer Straße 14 in Essen-Frohnhausen. Das im Jahr 1957 fertiggestellte Gebäude befindet sich in einer etablierten Wohnlage mit exzellenter Infrastruktur. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr (U-Bahn-Haltestelle Breslauer Straße in 190 m Entfernung) sowie an das Autobahnnetz (A40 in 270 m Entfernung) ist hervorragend. Geschäfte des täglichen Bedarfs sind innerhalb von 300 m fußläufig erreichbar. Zum Objekt gehört ein Kellerraum sowie ein Miteigentumsanteil von 456/10.000 an dem 1.631 m² großen Gesamtgrundstück. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 84 m², die sich auf 3 bis 4 Zimmer, Küche, Diele, Bad und eine Loggia verteilt. Laut Gutachten weisen die Räumlichkeiten einen gepflegten und ordentlichen Grundzustand auf, besitzen jedoch ein schwerwiegendes Defizit: Es existiert keine Zentralheizung. Als einzige Wärmequelle dient ein Kaminofen im Wohnzimmer. Die übrigen Räume sind unbeheizt, weshalb sich an den Kältebrücken bereits leichter Schimmelbefall gebildet hat. Zur Herstellung eines zeitgemäßen Standards kalkuliert der Gutachter Kosten von 5.600 € für den Einbau dezentraler Elektroheizungen sowie weitere 2.500 € für kleinteilige Renovierungen und die Ertüchtigung der Elektrounterverteilung. Der Energieausweis bescheinigt dem Gebäude trotz des Baujahres die überraschend gute Effizienzklasse C. Rechtlich ist das Grundstück mit einer Erschließungsbaulast (Baulastenblatt-Nr. 8/184) belastet, welche die Nutzung von Teilflächen als Fahr- und Gehweg für die Hinterliegergrundstücke vorschreibt. Dies wurde im Gutachten mit einem Abzug von 1.650 € wertgemindert berücksichtigt. Ein weiteres, wesentliches Risiko stellt der aktuelle Belegungsstatus dar: Die Wohnung wird derzeit von einer der Eigentümerparteien selbst bewohnt. Nach dem Zuschlag muss der Ersteher unter Umständen ein zeit- und kostenintensives Räumungsverfahren einleiten, falls keine einvernehmliche Übergabe gelingt. Mit einem gerichtlich festgesetzten Verkehrswert von 166.000 € (abgeleitet aus dem Vergleichswertverfahren und gestützt durch 29 vergleichbare Transaktionen) bietet das Objekt eine interessante Einstiegsmöglichkeit. Da die notwendigen Modernisierungskosten (Heizung, Schimmelbeseitigung, Elektrik) bereits wertmindernd in den Verkehrswert eingerechnet wurden, ergibt sich bei einem günstigen Zuschlag eine attraktive Marge. Das Objekt eignet sich ideal für handwerklich versierte Investoren, die durch gezielte Sanierung den Wohnwert signifikant steigern und nachfolgend eine stabile Vermietung im gefragten Essener Mietmarkt realisieren können.