TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Essen, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt liegt im Essener Stadtteil Frintrop, ca. 9 km nordwestlich des Stadtzentrums von Essen und rund 4 km östlich von Oberhausen. Es handelt sich um ein freistehendes, dreigeschossiges Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten, das als Hinterhofbebauung hinter einer Tankstelle errichtet wurde. Die hier zu bewertende Wohnung Nr. 3 erstreckt sich über das gesamte 2. Obergeschoss und bietet mit 87 m² Wohnfläche eine großzügige Aufteilung. Die Infrastruktur und Nahversorgung im Stadtteil sind als gut zu bewerten, die konkrete Mikrolage ist jedoch durch die direkte Nachbarschaft zur Tankstelle und die Hinterhofsituation geprägt.\n\nDer bauliche Zustand des Sondereigentums wie auch des Gemeinschaftseigentums ist als überwiegend schlecht einzustufen. In der Wohnung fehlt jegliche Beheizung, die Warmwasserbereitung erfolgt dezentral über Durchlauferhitzer. Die Wohnungseingangstür weist massive Aufbruchspuren auf, die Innentüren sind teilweise zerstört und die Bodenbeläge in der Küche sind abgängig. Am Gemeinschaftseigentum bestehen gravierende Schäden an den Faserzementplatten der Fassade, den Balkonen sowie im Treppenhaus, was zu einer Kostenschätzung von rund 85.000 EUR für die anstehenden Reparaturen führt, wovon 21.250 EUR auf die Wohnung entfallen.\n\nIn rechtlicher Hinsicht bestehen erhebliche Risiken, die den Wert der Immobilie stark belasten. Das Grundstück ist nur über eine Zufahrt von der Glockenstraße zu erreichen, für die im Grundbuch kein Wegerecht gesichert ist; es wird lediglich ein Gewohnheitsrecht unterstellt. Zudem ist der Dachgeschossausbau (Wohnung Nr. 4) bauordnungsrechtlich nicht genehmigt und verfügt über keinen gesicherten Fluchtweg, was existenzielle Haftungsrisiken für die Eigentümergemeinschaft birgt. Da keine funktionsfähige Verwaltung oder Instandhaltungsrücklage nachgewiesen werden konnte, ist die Durchsetzung von Sanierungen ungewiss.\n\nFazit: Trotz des extrem niedrigen Verkehrswertes von 55.000 EUR sollten Investoren die Finger von diesem Objekt lassen, sofern sie nicht über die rechtliche Handhabe und das Kapital verfügen, die gesamte Eigentümergemeinschaft zu restrukturieren und zu sanieren. Der Sanierungsstau übersteigt den rechnerischen Ertragswert bei weitem, und das rechtliche Risiko bezüglich des Wegerechts und der Baugenehmigungen lastet schwer auf der Liegenschaft.