ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Essen, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt befindet sich in der Krayer Straße 85 im östlichen Essener Stadtteil Steele. Die Lage wird gemäß dem Essener Mietspiegel als einfache Wohnlage (Lageklasse 1) eingestuft. Die Erschließung erfolgt über eine Wohn- und Geschäftsstraße mit erhöhtem Verkehrsaufkommen, bietet jedoch eine hervorragende Anbindung an den Individualverkehr (A40 ca. 1 km entfernt) sowie an den öffentlichen Nahverkehr über den nahegelegenen Steeler Bahnhof. Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in unmittelbarer Umgebung. Das dreigeschossige Mehrfamilienhaus wurde ursprünglich im Jahr 1914 in massiver Bauweise errichtet. Im Jahr 1996 erfolgte der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken. Die zu versteigernde Wohnung liegt im 1. Obergeschoss links und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 40,70 m², aufgeteilt in einen Wohnraum mit Küche, ein Schlafzimmer, ein Bad mit Dusche sowie eine Diele. Zur Wohnung gehört zudem ein Kellerraum (Sondernutzungsrecht Nr. 16). Während das Sondereigentum bei der Innenbesichtigung einen normalen, gepflegten Zustand ohne gravierende Mängel aufwies, zeigt das Gemeinschaftseigentum erhebliche Instandhaltungsrückstände. Hierzu zählen eine überarbeitungsbedürftige Dacheindeckung, Putz- und Feuchtigkeitsschäden an der Fassade und im Keller sowie eine defekte Klingelanlage und eine nicht ordnungsgemäß schließende Haustür. Aus rechtlicher Sicht ist eine Eintragung im Baulastenverzeichnis der Stadt Essen zu beachten. Zudem lag zum Wertermittlungsstichtag kein Energieausweis vor. Die Wohnung ist vermietet, allerdings konnte die tatsächliche Miethöhe nicht ermittelt werden. Der Gutachter setzt eine nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete von 6,60 €/m² (ca. 269,00 € monatlich) an. Im Ertragswertverfahren wurden die anteiligen Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum mit 5.505 € wertmindernd in Abzug gebracht, was zu dem finalen Verkehrswert von 38.000 € führt. Für Investoren bietet dieses Objekt trotz des Sanierungsstaus eine interessante Renditechance. Der niedrige Quadratmeterpreis von unter 1.000 € federt das Risiko anstehender Sonderumlagen ab. Voraussetzung für ein erfolgreiches Investment ist jedoch eine genaue Prüfung der WEG-Protokolle und die finanzielle Einplanung von Sanierungskosten für das Gemeinschaftseigentum.