ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Essen, Nordrhein-Westfalen

Die angebotene Eigentumswohnung (Nr. 14 des Aufteilungsplanes) befindet sich im Dachgeschoss links der Lübecker Str. 33 im Essener Stadtteil Frohnhausen. Die Wohnfläche beträgt laut Bauakte 37,36 m² und verteilt sich auf zwei Zimmer, Flur, Küche und ein Badezimmer. Aufgrund der Lage im Dachgeschoss weist die Wohnung eine Vielzahl von Schrägen auf. Ein Aufzug ist im Gebäude nicht vorhanden. Die Lage zeichnet sich durch eine mittlere Wohnlage mit hervorragender Verkehrsanbindung aus; die Autobahn A 40 ist nur ca. 500 Meter entfernt und Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind fußläufig erreichbar. Das Ursprungsgebäude wurde 1965 in Massivbauweise errichtet, der Ausbau des Dachgeschosses wurde 1984 fertiggestellt. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in einem allgemein befriedigenden Zustand, wesentliche Mängel sind der Hausverwaltung nicht bekannt. Da dem Gutachter der Zutritt zur Wohnung verweigert wurde, konnte keine Innenbesichtigung stattfinden. Der Zustand des Sondereigentums wird daher als baujahrstypisch durchschnittlich unterstellt. Die Wohnung verfügt über Kunststofffenster mit Isolierverglasung. Ein gravierender Nachteil ist das Fehlen eines zugeordneten Kellerraums. Im Grundbuch ist in Abteilung II eine Grunddienstbarkeit (Wegerecht und Leitungsrecht) zugunsten der Nachbarflurstücke eingetragen, was im Ertragswertverfahren durch einen Bodenwertabschlag berücksichtigt wurde. Ein erhebliches Risiko stellt das unregelmäßig gezahlte Hausgeld in der jüngeren Vergangenheit dar (monatlich 137 € zzgl. 35 € Rücklage). Zudem verbleibt das Risiko des tatsächlichen Innenzustands der Wohnung vollständig beim Erwerber. Dem Objekt ist anteilig eine Instandhaltungsrücklage von ca. 3.300 € zugeordnet. Mit einem Verkehrswert von 43.000 € (ca. 1.150 €/m²) ist das Objekt preislich äußerst attraktiv und eignet sich nach einer eventuellen Renovierung gut zur Vermietung. Aufgrund der Risiken durch die fehlende Innenbesichtigung und die Hausgeldrückstände sollten Bieter jedoch vorsichtig agieren und finanzielle Puffer für Sanierungsmaßnahmen einplanen. Unter Berücksichtigung dieser Faktoren bietet die Wohnung ein interessantes Renditepotenzial in einem stabilen Essener Wohngebiet.