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1 K 13-25
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Symbolbild – Zwangsversteigerung Eigentumswohnung in Fichtenberg
SYMBOLFOTO

ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Fichtenberg, Baden-Württemberg

Tälestraße 4, 6, 74427 Fichtenberg
Verkehrswert
2.361.000 €
Wohnfläche
848 m²
Termin
11.12.2026
in 65 Tagen

Kategorie

Eigentumswohnung

Baden-Württemberg

Verfahren

Aktenzeichen1 K 13-25
AmtsgerichtSchwäbisch Hall

Kenndaten

Wohnfläche848 m²
Grundstück1.670 m²
Baujahr2023
ZustandSanierungsbedarf
Vermietungvermietet

Biet-Score

Chancen7Risiken8

Fazit

Das Objekt bietet für bau- und abwicklungserfahrene Investoren eine seltene Gelegenheit, ein fast vollständiges Neubauensemble zu erwerben. Chancen liegen im jungen Baujahr, der zeitgemäßen Energie- und Heiztechnik sowie dem bestehenden Mietertrag. Dem stehen gravierende Risiken durch offene Restfertigstellungsarbeiten, fehlende Bauabnahmen und die Notwendigkeit des Aufbaus einer geordneten WEG-Struktur gegenüber. Vor Gebotsabgabe sind eine bautechnische Nachkalkulation der Fertigstellungskosten sowie eine genaue Prüfung des Baurechts zwingend erforderlich.

01

Dossier

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KI-gestützt
Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 2023 · vermietet

Zur Versteigerung steht ein umfangreiches Immobilienpaket bestehend aus 13 Eigentumswohnungen sowie 18 Pkw-Außenstellplätzen in einer 2023 errichteten Wohnanlage in 74427 Fichtenberg (Tälestraße 4 und 6). Die Gesamtwohnfläche der 13 Einheiten beläuft sich auf ca. 848 m², verteilt auf zwei freistehende Mehrfamilienhäuser (Haus 4 mit 10 Einheiten und Aufzug, Haus 6 mit 4 Einheiten). Der Gesamtverkehrswert aller Einheiten und Stellplätze summiert sich auf 2.361.000 €. Das Gebäude verfügt über moderne Haustechnik wie Luft-Wasser-Wärmepumpen, Fußbodenheizung und kontrollierte Wohnraumlüftung. Allerdings befindet sich die Gesamtanlage in einem unvollendeten Zustand: Wesentliche Außenanlagen, Stellplätze und Abdichtungen sind nicht fertiggestellt, das Schlussabnahmeprotokoll fehlt, eine WEG-Verwaltung sowie Erhaltungsrücklagen existieren nicht.

Ausführliches Dossier

Die Liegenschaft Tälestraße 4 und 6 in 74427 Fichtenberg umfasst zwei freistehende Mehrfamilienwohnhäuser auf einem 1.670 m² großen Grundstück. Haus 4 beherbergt 10 Wohneinheiten auf zwei Vollgeschossen und Dachgeschoss samt Aufzug; Haus 6 umfasst 4 Wohneinheiten auf zwei Geschossen. Versteigert werden 13 der insgesamt 14 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen ca. 37 m² und 104 m² (Gesamtwohnfläche ca. 848 m²) sowie 18 Pkw-Außenstellplätze. Die Makrolage im Landkreis Schwäbisch Hall bietet eine gute Regionalanbindung über die B 19 und den Bahnhof Fichtenberg. Die Mikrolage am Ortsrand ist durch gemischte Wohn- und Gewerbebebauung sowie Verkehrsimmissionen der Tälestraße geprägt. Der bauliche Zustand der errichteten Baukörper (Baujahr ca. 2023) ist im Wohnungsbereich befriedigend bis gut. Ausgestattet sind die Gebäude mit modernen 3-Scheiben-Isolierglasfenstern, elektrischen Rollläden, Luft-Wasser-Wärmepumpen und Fußbodenheizungen. Gravierende Defizite bestehen jedoch in der Fertigstellung: Die Außenanlagen, Wege, Einfriedungen und mehrere Stellplätze sind unfertig. Gebäudeabdichtungen im Sockelbereich wurden nicht fachgerecht fertiggestellt, Terrassengeländer fehlen und die Photovoltaikanlagen sind nicht in Betrieb. Zudem liegt kein behördliches Schlussabnahmeprotokoll vor. In rechtlicher Hinsicht existiert weder eine bestellte WEG-Verwaltung noch ein Erhaltungsrücklagenkonto. Für das Grundstück Flurstück 10 bestand früher ein Altlastenverdacht (chemische Reinigung), dieser wurde jedoch nach Untersuchungen behördlich ausgeräumt. Die Einheiten sind größtenteils vermietet, wobei einzelne Einheiten von der Gutachterin nicht von innen besichtigt werden konnten. Zudem sind bei einzelnen Mietverhältnissen Mieterkündigungen oder fehlende Kautionszahlungen dokumentiert. Für gewerbliche Bestandshalter und Bauträger eröffnet dieses Auktionspaket die Perspektive auf ein modernes Mietportfolio mit Skaleneffekten. Der Erwerb setzt jedoch ausreichend Liquidität und Managementkapazitäten voraus, um die Restfertigstellung der Außen- und Erschließungsanlagen zu vollenden, das Baurecht formal abzuschließen und eine funktionierende WEG-Verwaltung zu etablieren.

Chancen
Risiken

Standort

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02

Übersicht

!
17 / 24 Felder
Identifikation
Aktenzeichen1 K 13-25
AmtsgerichtSchwäbisch Hall
BundeslandBaden-Württemberg
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
Datum / Uhrzeit11.12.2026 · 08:30:00
!
Ohne Angabe: Verfahrensart, Termin-Art
Objekt
ObjektartEigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatusvermietet
Besichtigungsstatusteilbesichtigung
Baujahr2023
Ohne Angabe: Nutzungsart
Flächen & Wert
Verkehrswert2.361.000 €
Wohnfläche848 m²
Grundstücksfläche
MiteigentumsanteilGesamtpaket aus 13 Wohnungseigentumseinheiten und 18 Teileigentums-Stellplätzen
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßeTälestraße
Hausnummer4, 6
PLZ74427
OrtFichtenberg
Ohne Angabe: Stadtteil

Belegungsstatus-Risiko

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Rechtlich

Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.

Operativ

Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

Noch nicht verfügbar

Bodenrichtwert noch nicht verfügbar

Sobald KI/Gutachten oder System-Match einen Bodenrichtwert liefern, erscheinen hier Bodenwert, Verhältniskennzahl und Vergleichsbalken.

Verkehrswert vorhanden: 2.361.000 €

Datenquelle & Kontext

Quelle
Noch nicht verfügbar

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 1.980 bis 3.388 Euro, Median 2.777 Euro. 52 Vergleichsfälle zwischen 1.071 und 7.538 Euro pro Quadratmeter, 33 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Die Wohnfläche liegt außerhalb des ausgewerteten Bereichs von 40 bis 400 m² — der Vergleich wäre nicht belastbar. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.777 €/m²Median · 52 Fälle

Spanne
1.980 – 3.388 €/m² mittlere Hälfte
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Gilt für
Eigentumswohnungen (Bestand) im Bundesland
Grundlage
52 Objekte; der Zustand liegt für 39 der 52 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 2023Gruppe 1983
Zustand
hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe renovierungsbedürftig / einfach

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,84 – 10,24 €/m² im Monat, typisch 8,50 €/m² · angesetzt in 11 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

¹ Dieses Objekt ist rund 40 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 2023 gegenüber typisch 1983). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Alle 52 Vergleichsobjekte anzeigen(Eigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert)

Nächster Vergleichsfall: 20,0 km entfernt — 1.958 €/m², Baujahr 1967, renovierungsbedürftig / einfach, 73 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Bürgermeister-Heußlein-Straße, Külsheim3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung196284 m²sanierungsbedürftig90.000 €1.071 €16.10.2026unbekannt
Hohenneuffenstraße, Beuren1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung—68 m²stark sanierungsbedürftig73.500 €1.086 €16.09.2026unbekannt
Hohenneuffenstraße, Beuren3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung—132 m²stark sanierungsbedürftig145.000 €1.095 €16.09.2026unbekannt
Hauptstraße, HornbergEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)—230 m²unbewertet254.500 €1.107 €28.07.2026unbekannt
Braunbergstraße, IbachEigentumswohnung—67 m²unbewertet78.000 €1.164 €26.06.2026unbekannt
Metzinger Straße, Nürtingen5-Zimmer-Wohnung und mehr—173 m²renovierungsbedürftig / einfach286.000 €1.653 €07.10.202650,0 km
Im Wiesengrund, Schönau1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung199043 m²sanierungsbedürftig75.000 €1.729 €08.09.2026unbekannt
Im Wiesengrund, Schönau3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung196593 m²sanierungsbedürftig161.400 €1.734 €10.11.2026unbekannt
Im Wiesengrund, Schönau1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung199071 m²sanierungsbedürftig125.000 €1.771 €08.09.2026unbekannt
Eugenstraße, Kirchheimer Vorstadt3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung196894 m²renovierungsbedürftig / einfach182.000 €1.936 €02.12.202650,0 km
Weiherweg, Schafhausen3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung192887 m²renovierungsbedürftig / einfach168.000 €1.939 €30.10.2026unbekannt
Dresdner Ring, Backnang3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung196773 m²renovierungsbedürftig / einfach143.000 €1.958 €02.11.202620,0 km
Bücklestraße, Geislingen an der Steige3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung197769 m²gepflegt136.000 €1.963 €22.10.202640,0 km
Neuenstadter Straße, Züttlingen3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung185498 m²sanierungsbedürftig194.100 €1.985 €08.10.202645,0 km
Maulacher Straße, RoßfeldEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)1992124 m²sanierungsbedürftig247.000 €1.992 €26.10.202630,0 km
Marbacher Straße, Ludwigsburg3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung196475 m²sanierungsbedürftig162.000 €2.159 €30.11.202640,0 km
Stengelhofstraße, MannheimEigentumswohnung—46 m²unbewertet103.000 €2.227 €21.05.2026unbekannt
Taläckerallee, Taläcker1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung199459 m²durchschnittlich135.000 €2.292 €06.11.202635,0 km
Martinusweg, WeingartenEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)—54 m²unbewertet133.000 €2.463 €16.07.2026unbekannt
Mittlere Karlstraße, Göppingen3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung1914111 m²durchschnittlich275.000 €2.474 €16.09.2026unbekannt
Kutzbergerweg, BiberachEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)196591 m²unbewertet231.000 €2.547 €03.11.2026unbekannt
Im Fuggerle, Schwäbisch Gmünd5-Zimmer-Wohnung und mehr1957101 m²durchschnittlich264.865 €2.622 €28.10.202625,0 km
Oststraße, Heilbronn3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung195964 m²durchschnittlich168.500 €2.633 €03.11.202640,0 km
Bachstraße, Altbach3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung196063 m²sanierungsbedürftig170.000 €2.698 €23.09.2026unbekannt
Im Sandfeld, Schrezheim3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung199996 m²gepflegt265.000 €2.760 €15.10.202630,0 km
Untermühlaustraße, MannheimEigentumswohnung—65 m²unbewertet180.000 €2.769 €30.04.2026unbekannt
Karlsruher Straße, Heilbronn1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung195051 m²unbewertet142.000 €2.784 €03.11.202640,0 km
Durlacher Straße, MannheimEigentumswohnung—45 m²unbewertet127.000 €2.807 €29.04.2026unbekannt
Mönchseestraße, Heilbronn3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung198587 m²sanierungsbedürftig246.800 €2.849 €15.09.2026unbekannt
Freiwaldaustraße, Kirchheim3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung196488 m²renovierungsbedürftig / einfach255.000 €2.882 €09.09.2026unbekannt
Schäuberstraße, Besigheim3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung198389 m²gepflegt257.000 €2.888 €14.09.2026unbekannt
Muthstraße, Kernstadt3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung199379 m²durchschnittlich235.000 €2.975 €09.10.2026unbekannt
Hugsweierer Hauptstraße, LahrEigentumswohnung—102 m²unbewertet305.000 €3.003 €15.05.2026unbekannt
Weißdornweg, Waldhäuser Ost3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung197385 m²renovierungsbedürftig / einfach270.000 €3.176 €11.11.2026unbekannt
Haldenstraße, Immenhausen5-Zimmer-Wohnung und mehr2001144 m²durchschnittlich466.000 €3.236 €08.10.2026unbekannt
Tiefenbachstraße, Rohracker3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung197283 m²unbewertet270.000 €3.244 €08.10.202645,0 km
Kleinfeldstraße, MannheimEigentumswohnung—42 m²unbewertet138.500 €3.298 €05.05.2026unbekannt
Tübinger Straße, Eichäcker3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung201085 m²durchschnittlich287.000 €3.376 €06.10.202645,0 km
Umgelterweg, Botnang3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung196689 m²durchschnittlich300.000 €3.378 €13.11.202650,0 km
Karlsruher Straße, Heilbronn1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung195454 m²renovierungsbedürftig / einfach185.000 €3.416 €13.10.202640,0 km
Meistersingerstraße, MannheimEigentumswohnung—86 m²unbewertet297.000 €3.453 €21.05.2026unbekannt
Rheinstraße, Oberjesingen3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung202185 m²sanierungsbedürftig305.000 €3.568 €20.11.2026unbekannt
Elser-Ring, Besigheim3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung1999109 m²durchschnittlich388.000 €3.568 €21.09.2026unbekannt
Jägerhofallee, Ludwigsburg1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung199441 m²renovierungsbedürftig / einfach148.000 €3.610 €09.11.202640,0 km
Apenrader Weg, MannheimEigentumswohnung—105 m²unbewertet385.000 €3.667 €07.05.2026unbekannt
Christophstraße, Münchingen3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung198473 m²durchschnittlich280.000 €3.836 €23.11.202645,0 km
Plochinger Straße, Köngen3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung200465 m²renovierungsbedürftig / einfach293.000 €4.508 €18.11.202640,0 km
Deutschritterstraße, Kirchhausen3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung2023100 m²durchschnittlich460.000 €4.600 €10.11.202650,0 km
Mohlstraße, Tübingen3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung200092 m²durchschnittlich440.000 €4.783 €22.10.2026unbekannt
Seerosenstraße, Vaihingen1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung201451 m²durchschnittlich266.000 €5.216 €15.10.2026unbekannt
Bachstraße, Magstadt3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung202094 m²gepflegt516.000 €5.500 €30.10.2026unbekannt
Philosophenweg, Neuenheim5-Zimmer-Wohnung und mehr1991260 m²renovierungsbedürftig / einfach1.960.000 €7.538 €10.11.2026unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

  • In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.
Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
17 Fakten
01Bewertung202Rechte703Ertrag204Zustand505WEG1
01

Bewertung

2 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
02

Rechte

7 Fakten
Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
03

Ertrag

2 Fakten
Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
04

Zustand

5 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz
05

WEG

1 Fakt
Instandhaltungsrücklage
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
vermietet
Besichtigung
teilbesichtigung
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

—

Datenhinweise
  • · Es liegen eine vollständige Bekanntmachung des Amtsgerichts Schwäbisch Hall sowie wesentliche Auszüge aus dem Gutachten der Sachverständigen Brigitte Mann vor. Der Bewertungsstichtag ist 2025.
  • · Teilbesichtigung: Etliche Einheiten und Gemeinschaftsbereiche wurden besichtigt, mehrere Wohnungen blieben der Sachverständigen jedoch verschlossen.
09

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Ausstehend
HQ10
unbekannt
HQ100
unbekannt
HQextrem
unbekannt
Wassertiefe
—
Datenstand
—
Quelle
Amtliche Hochwasserdaten
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
10

Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 07.10.2026, 08:53

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Schwäbisch Hall, Landkreis.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll. Ausführliches Zukunftsprofil der Region.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.