ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Frankfurt am Main, Hessen

Bei dem angebotenen Zwangsversteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an einer hochwertigen 3-Zimmer-Wohnung (Nr. 4.3) mit einer Wohnfläche von ca. 105,63 m² sowie das Teileigentum an einem PKW-Tiefgaragenstellplatz (Nr. P2) in der Nußzeil 2, 4 in 60433 Frankfurt am Main (Stadtteil Eschersheim). Das Gebäude wurde im Jahr 2017 in gehobener Wohnlage nördlich des Frankfurter Stadtzentrums errichtet (Gutachten S. 4, 8). Das Gesamtgrundstück (Flurstück 1/4) umfasst eine Fläche von 943 m²; der Miteigentumsanteil für die Wohnung beträgt 65,71/1000 (Gutachten S. 4). Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist mit der S-Bahn-Haltestelle Eschersheim in unter 500 Metern Entfernung hervorragend (Gutachten S. 8). Der Bautenzustand des im Jahr 2017 fertiggestellten Mehrfamilienhauses mit 18 Wohneinheiten wird vom Sachverständigen als insgesamt sehr gepflegt und dem jungen Baualter entsprechend beschrieben (Gutachten S. 5, 16). Die Ausstattung der Wohnung im 1. Obergeschoss ist gehoben und umfasst Fußbodenheizung, Echtholzparkettböden, dreifach verglaste Holzfenster sowie eine kontrollierte, automatische Lüftungsanlage (Gutachten S. 14, 15). Ein besonderes Highlight ist die ca. 22 m² große, nach Südosten ausgerichtete Dachterrasse mit Markise, die zu 50 % in der Wohnflächenberechnung berücksichtigt ist (Gutachten S. 5, 15). Die Beheizung erfolgt über ein modernes Hybrid-Heizsystem (Kraft-Wärme-Kopplung) mit Erdgas (Gutachten S. 5). Eine nach Fertigstellung verbliebene Mängelliste wurde bis zum Jahr 2025 vollständig abgearbeitet (Gutachten S. 21). Ein zentrales und hochkritisches Risiko für potenzielle Erwerber besteht darin, dass im anstehenden Versteigerungstermin am 6. Oktober 2026 ausschließlich der ideelle 1/2 Miteigentumsanteil an der Wohnung und dem Stellplatz versteigert wird (Bekanntmachung S. 1, 3). Der Erwerber erlangt somit kein Alleineigentum, was die künftige Verfügung und Nutzung massiv einschränkt. Darüber hinaus existieren erhebliche Lärmimmissionen durch die unmittelbar westlich an das Grundstück angrenzende mehrspurige Bahntrasse (S-Bahnlinie S6), die insbesondere im Außenbereich deutlich wahrnehmbar ist (Gutachten S. 8, 9). Zu den technischen Besonderheiten gehört, dass die Tiefgarage funktional nur über einen PKW-Lift/Fahrstuhl erschlossen wird (Gutachten S. 14), was langfristig erhöhte Instandhaltungskosten verursachen kann. Der ermittelte Gesamtverkehrswert beläuft sich auf 722.000 € (Wohnwert: 695.000 €, Stellplatz: 27.000 €), woraus sich für den zu versteigernden 1/2 Anteil ein Wert von 361.000 € ergibt (Bekanntmachung S. 3). Trotz des exzellenten Zustands und der gefragten Wohnlage in Frankfurt am Main eignet sich das Objekt aufgrund der Bruchteilsversteigerung keinesfalls für klassische Eigennutzer oder Standard-Investoren. Ein Einstieg ist nur für strategische Investoren ratsam, die den verbleibenden Anteil bereits kontrollieren oder im Nachgang eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft anstreben, um so das Alleineigentum zu einem attraktiven Mischpreis zu konsolidieren.