ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Frankfurt am Main, Hessen

Bei dem angebotenen Zwangsversteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnungserbbaurecht an einer 1-Zimmer-Eigentumswohnung (Wohnung Nr. 60) im 14. Obergeschoss eines 16-geschossigen Wohnhochhauses am Kohlrauschweg 11 in 60486 Frankfurt am Main, Stadtteil Bockenheim. Das im Jahr 1963 errichtete Gebäude liegt in einer gehobenen und von Wohnnutzung geprägten Umgebung in direkter Nähe zur Frankfurter Messe. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 25,69 m² laut Grundakte. Ihr sind ein Kellerraum sowie ein Speicherraum im Dachgeschoss als Sondernutzungsrechte zugeordnet. Das Grundstück bemisst eine Gesamtfläche von 3.733 m², an dem ein Miteigentumsanteil von 60/10.000 besteht. Der fiktiv unbelastete Verkehrswert wurde im Vergleichswertverfahren auf 91.000,00 EUR festgesetzt.\n\nEine Innenbesichtigung der Wohnung sowie der zugehörigen Abstellräume war der Sachverständigen zum Ortstermin nicht möglich, weshalb die Ausstattungsbeschreibung auf lage- und objekttypischen Annahmen basiert. Das gemeinschaftliche Eigentum befindet sich in einem baujahresadäquaten, jedoch unterdurchschnittlich gepflegten Gesamtzustand. Es zeigen sich deutliche Feuchtigkeitsschäden im offenen Treppenhaus mit abplatzendem Putz sowie feuchte Wände und Böden mit muffigem Geruch im Kellergeschoss. Die Flachdächer der Garagen weisen zudem stehendes Wasser auf. Positiv hervorzuheben ist der Personenaufzug im Gebäude, der im Jahr 2019 modernisiert wurde und eine barrierefreie Erschließung der Wohnung ermöglicht.\n\nDas größte Bieterrisiko liegt in der Erbbaurechtsstruktur: Das Erbbaurecht hat eine begrenzte Laufzeit bis zum 31.12.2068, und der jährliche Erbbauzins beträgt laut Grundbuch nominell 223,98 EUR (durch Wertsicherungsklausel zum Stichtag kalkulatorisch auf ca. 253,41 EUR angepasst). Zudem ist für die Veräußerung die Zustimmung des Verwalters sowie der Grundstückseigentümerin (Waisenhaus-Stiftung des öffentlichen Rechts) erforderlich. Ein weiteres Risiko ergibt sich aus dem gänzlich unbekannten Zustand des Wohnungsinneren und der unklaren Höhe des Hausgelds sowie der Instandhaltungsrücklage der großen Eigentümergemeinschaft.\n\nTrotz der rechtlichen Einschränkungen und der Sanierungsrisiken bietet das Objekt aufgrund der exzellenten Frankfurter Mikrolage ein interessantes Investitionspotenzial. Nach einer erfolgreichen Renovierung ist eine dauerhaft stabile Vermietbarkeit an Studenten oder Pendler gewährleistet. Ein Ankauf im Rahmen der Zwangsversteigerung empfiehlt sich jedoch ausschließlich mit einem signifikanten Preisabschlag, um das unkalkulierbare Risiko im Sondereigentum sowie anstehende Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wirtschaftlich aufzufangen.