ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Frankfurt am Main, Hessen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine leerstehende 1-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 95) im 2. Obergeschoss Mitte links eines viergeschossigen, unterkellerten Mehrfamilienhauses mit insgesamt 16 Wohneinheiten. Das Objekt befindet sich am Paul-Gerhardt-Ring 74 im Frankfurter Stadtteil Niederrad. Die Wohnfläche beträgt ca. 38,03 m² und verteilt sich auf ein Zimmer mit halboffener Kochküche, Diele, Bad und einen nach Osten ausgerichteten Balkon. Zur Wohnung gehört ein Kellerabstellraum sowie ein Sondernutzungsrecht an dem PKW-Tiefgaragenstellplatz Nr. 53. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine gute Infrastruktur mit fußläufig erreichbaren Geschäften des täglichen Bedarfs, Schulen und ÖPNV-Anschlüssen aus. Allerdings liegt das Grundstück direkt an Bahngleisen und im Einzugsbereich des Frankfurter Flughafens, was zu spürbaren Lärmimmissionen führt. Das Gebäude wurde ca. 1993 in massiver Bauweise errichtet und befindet sich in einem dem Baujahr entsprechenden, gepflegten und ordentlich unterhaltenen Zustand. Der Personenaufzug wurde im Jahr 2016 modernisiert. Die Wohnung selbst weist einen baujahrestypischen, durchschnittlichen Standard auf. Die Ausstattung umfasst Laminat- und Fliesenböden, isolierverglaste Kunststofffenster mit manuellen Rollläden sowie ein gefliestes Wannenbad mit Waschmaschinenanschluss. Der Gutachter stellt einen normalen Pflegezustand fest, weist jedoch auf einen üblichen Renovierungsbedarf (insbesondere Malerarbeiten zur Beseitigung vergilbter Oberflächen) hin, für den ein pauschaler Abschlag von 4.000 € im Vergleichswertverfahren berücksichtigt wurde. Im Grundbuch (Abteilung II) sind zahlreiche Grunddienstbarkeiten eingetragen, welche die Nutzung der Wohnanlage regeln (u.a. Leitungsrechte, Heizungsanlage, Tiefgaragennutzung). Zudem besteht eine Reallast zur Tragung anteiliger Kosten der Heizungs- und Warmwasseranlage sowie eine Vereinigungsbaulast im Baulastenverzeichnis. Ein wesentliches wirtschaftliches Risiko stellt die monatliche Hausgeldbelastung dar, die sich laut Gutachten auf ca. 205 € beläuft (davon ca. 45 € Erhaltungsrücklage). Die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft betrug zum 31.12.2024 rund 60.000 €. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 199.000 € (basierend auf einer Kombination aus Vergleichswert von 196.000 € und Ertragswert von 202.000 €) bietet dieses unbewohnte Objekt ein attraktives Potenzial für renditeorientierte Investoren oder Eigennutzer. Der Leerstand ermöglicht eine sofortige Neuvermietung zu marktüblichen Konditionen (nachhaltige Jahresmarktmiete inkl. Stellplatz wird auf 7.858 € geschätzt) nach Durchführung überschaubarer Schönheitsreparaturen. Aufgrund der Lärmbelastung empfiehlt sich ein Einstieg mit einem Sicherheitsabschlag auf den Verkehrswert.