ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Das vorliegende Dossier analysiert eine Eigentumswohnung (ETW Nr. 5) in Gelsenkirchen, die im Rahmen einer Zwangsversteigerung angeboten wird. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 8.000 EUR. Die Bewertung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, wobei ein Sachwertverfahren hilfsweise herangezogen wurde. Ein erheblicher Wertabschlag von 10.000 EUR für Bauschäden, Baumängel und Reparaturstau sowie ein Risikoabschlag von 3.300 EUR wurden berücksichtigt, was den geringen Verkehrswert maßgeblich beeinflusst. Die Eigentumswohnung Nr. 5 umfasst eine Wohnfläche von ca. 22 m² und ist Teil eines Mehrfamilienwohnhauses mit Anbau, Nebengebäuden und Garagen. Zum Wertermittlungsstichtag (16.01.2025) wird die ETW Nr. 5 zusammen mit den ETW Nr. 3 und Nr. 4 als wirtschaftliche Einheit genutzt und ist vermietet. Die tatsächliche Ist-Miete für die Einheit ist nicht bekannt. Die marktübliche Miete für die ETW Nr. 5 als separate Einheit wird auf Basis des Mietspiegels mit 6,90 EUR/m² monatlich, also 151,80 EUR pro Monat bzw. 1.821,60 EUR pro Jahr, angesetzt. Dies ergibt eine Bruttorendite von 22,77% auf den Verkehrswert, sofern die Marktmiete realisierbar ist. Der Zustand des Gesamtobjekts ist als stark sanierungsbedürftig zu bewerten. Es bestehen erhebliche Bauschäden und -mängel, insbesondere massive Feuchteschäden an der Hoffassade und im Gemeinschaftstreppenhaus. Für das 2. Obergeschoss und das Dachgeschoss des Haupthauses besteht eine Nutzungsuntersagung, und im Anbau sind Decken einsturzgefährdet. Die ETW Nr. 5 selbst hat keine Wohnungstür und es fehlen Küchenanschlüsse, was für eine separate Nutzung nach Wiederherstellung des ursprünglichen Zuschnitts umfangreiche Restarbeiten erfordert. Die Wärmedämmung des Gebäudes wurde in den letzten 20 Jahren nicht umfassend modernisiert, und ein Energieausweis liegt nicht vor. Die Funktionsfähigkeit der Heizungs-, Elektro- und Sanitärinstallationen wurde nicht geprüft. Der Gutachter hatte am 16.01.2025 nur teilweisen Zugang zum Objekt. Das Kellergeschoss des Haupthauses sowie der rückwärtige Hofbereich mit Nebengebäuden und Garagen konnten nicht besichtigt werden. Aussagen zu nicht sichtbaren Bauteilen beruhen auf Unterlagen oder Annahmen. Kosten für die Trennung von Installationen, für notwendige Genehmigungsverfahren und für die Sanierung nicht besichtigter Gemeinschaftsflächen wurden bei der Wertermittlung nicht vollständig berücksichtigt. Es wird dringend empfohlen, qualifizierten Rechtsrat bezüglich der Teilungserklärung und Lastentragung einzuholen. Rechtlich ist ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen. Es bestehen keine Baulasten. Allerdings sind bauordnungsrechtliche Verfahren anhängig, und der Umgebungsschutz eines benachbarten Baudenkmals ist zu beachten. Die Eigentümergemeinschaft verfügt über keine Rücklagen, und es bestehen Eigentümerrückstände von ca. 10.000 EUR. Die Lastentragung für das Gemeinschaftseigentum und die Wiederaufbaupflicht bei Zerstörung erfolgen nach Miteigentumsanteilen, was ein erhebliches Kostenrisiko für den Erwerber darstellt.