ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt beschreibt eine rund 45 m² große Zweizimmer-Eigentumswohnung (Nr. 5) im ersten Obergeschoss eines zweigeschossigen, unterkellerten Mehrfamilienhauses an der Hochkampstraße 72/74 im Gelsenkirchener Stadtteil Schalke-Nord. Die Immobilie befindet sich in einer einfachen, von gewerblichen und wohnbaulichen Nutzungen geprägten Wohnlage in direkter Nachbarschaft zur geschichtsträchtigen 'Schalker Meile'. Das Gesamtgrundstück bemisst eine Fläche von 2.320 m², wovon ein Miteigentumsanteil von 415/10.000 auf das Sondereigentum entfällt. Die Infrastruktur vor Ort ist durch eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie die nahegelegene Autobahn A2 gekennzeichnet, wenngleich die soziale Lage im Stadtteil als strukturell herausfordernd gilt. Der bauliche Zustand des im Jahr 1956 errichteten und 1999 im Dachgeschoss erweiterten Gebäudekomplexes wird im Gutachten als schlecht und vernachlässigt eingestuft. Am Gemeinschaftseigentum zeigt sich ein gravierender Instandhaltungsstau, der unter anderem durch Feuchtigkeitsschäden im Treppenhaus, schadhafte Wohnungseingangstüren sowie Putz- und Farbabplatzungen an der Fassade belegt ist. Da dem Sachverständigen der Zugang zur Wohnung Nr. 5 verwehrt wurde, ist der genaue Zustand des Sondereigentums gänzlich unbekannt; das direkte Umfeld lässt jedoch auf eine einfache, womöglich erneuerungsbedürftige Ausstattung schließen. Energetisch befindet sich das Gebäude auf einem nicht modernisierten Stand ohne vorliegenden Energieausweis, obgleich die Heizungsanlage im Jahr 2015 erneuert wurde. Ein massives rechtliches und finanzielles Risiko erwächst aus der am 05.07.2024 beschlossenen Sanierungssatzung der Stadt Gelsenkirchen für das Gebiet 'Schalke-Nord'. Der im Grundbuch eingetragene Sanierungsvermerk bewirkt eine weitreichende Genehmigungspflicht für Verkäufe, Vermietungen, Belastungen und bauliche Veränderungen nach § 144 BauGB, zudem drohen künftige Ausgleichsbeträge zur Refinanzierung der städtebaulichen Maßnahmen. Weiterhin existiert nachweislich keine funktionierende WEG-Verwaltung und es konnte keine Erhaltungsrücklage ermittelt werden, was künftige Instandsetzungsmaßnahmen extrem erschwert und das Risiko von unvorhersehbaren Sonderumlagen drastisch erhöht. Zusätzlich ist das Grundstück im Altlastenkataster als Verdachtsfläche (ehemalige Glasindustrie) mit Phenol- und Schwermetallbelastungen registriert. Unter Berücksichtigung aller Faktoren stellt das Objekt trotz des verlockend geringen Verkehrswerts von 27.000,00 € ein hochriskantes Investment dar. Die potenziell attraktive Bruttorendite bei einer angenommenen Marktmiete von 5,70 €/m² wird durch die akute Gefahr ungesteuerter Sanierungskosten im Gemeinschaftseigentum und die administrativen Hürden des Sanierungsgebiets nahezu vollständig neutralisiert. Zudem erschweren der ungeklärte Vermietungsstatus und das Fehlen einer Innenbesichtigung die unmittelbare Bewirtschaftung. Ein Einstieg empfiehlt sich daher nur für spezialisierte Nischeninvestoren, die über die nötige Liquidität für umfangreiche Nachschüsse sowie Erfahrung im Umgang mit Sanierungsbehörden verfügen.