ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Ginsheim-Gustavsburg, Hessen

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens ist das Sondereigentum an der 3-Zimmer-Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss links der Liegenschaft Akazienstraße 30 in 65462 Ginsheim-Gustavsburg. Das Grundstück umfasst 666 m² (Flurstück 272/132), der Miteigentumsanteil beträgt 142,99/1.000. Das Gebäude wurde ca. 1975 als dreigeschossiges Mehrfamilienhaus mit Flachdach errichtet; ein eingeschossiger Anbau wurde ca. 2022 wiedererrichtet. Die Wohnfläche beläuft sich laut Teilungserklärung auf ca. 78 m². Zur Einheit gehören ein Kellerraum (Nr. 6) sowie das Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz im Freien (Nr. 12). Das Objekt liegt im Mainspitzdreieck in wohnlich geprägter Ortsrandlage mit guter Anbindung an die A 60 und die umliegenden Zentren Mainz, Frankfurt und Rüsselsheim. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich laut Gutachten in einem unterdurchschnittlichen Zustand mit bestehendem Unterhaltungsbedarf, insbesondere an den Fassadenflächen. Für den Renovierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum setzte der Sachverständige einen Abschlag von 4.000 € (50 €/m² Wfl.) an. Demgegenüber steht ein Wertzuschlag von 5.000 € für den Kfz-Außenstellplatz. Eine Innenbesichtigung der Wohnung fand nicht statt; die Ausstattungsmerkmale (u. a. Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Gaszentralheizung, Bad und Küche) wurden als baujahrestypisch bzw. durchschnittlich unterstellt. Rechtlich ist in Abteilung II des Grundbuchs ein Nießbrauchrecht für eine 1947 geborene Person eingetragen. Die Bewertung erfolgte im Gutachten auftragsgemäß lastenfrei; Bieter müssen im Versteigerungstermin klären, ob dieses Recht nach den Versteigerungsbedingungen erlischt oder bestehen bleibt. Zudem konnte die amtierende Hausverwaltung nicht ermittelt werden, sodass keine Unterlagen zur WEG, Beschlusssammlung, Instandhaltungsrücklage oder Hausgeldrückständen vorliegen. Die Wohnung schien zum Besichtigungszeitpunkt bewohnt, vertragliche Details sind unbekannt. Der finale Verkehrswert wurde im Vergleichswertverfahren unter Plausibilisierung durch das Ertragswertverfahren auf 234.000 € festgesetzt (Wertermittlungsstichtag: 10.12.2025). Das Objekt bietet durch den Quadratmeterpreis von ca. 3.000 €/m² inkl. Stellplatz eine interessante Einstiegschance in den Rhein-Main-Markt, erfordert jedoch eine strikte Risikoeinkalkulation bezüglich des Innenzustands, möglicher Räumungsthemen und WEG-Kosten.