ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Großenhain, Sachsen

Das Versteigerungsobjekt umfasst eine 83,22 m² große Eigentumswohnung im 2. Obergeschoss eines denkmalnahen, dreigeschossigen Wohn- und Geschäftshauses in der Meißner Straße 22 in Großenhain. Das um 1900 errichtete Reihenmittelhaus wurde um das Jahr 2003 saniert und nach § 8 WEG in zwei Wohneinheiten und ein Ladengeschäft aufgeteilt. Das 380 m² große Grundstück ist zu 100 % überbaut und weist einen beitragsfreien Bodenrichtwert von 138 EUR/m² auf. Die Wohnung profitiert von einer sehr zentralen Wohnlage am Rand der Altstadt mit kurzen Wegen zu Nahversorgern und zum Bahnhof Großenhain. Dem Sondereigentum Nr. 1 sind neben drei Kellerräumen wertvolle Sondernutzungsrechte an vier Räumen Nebengelass im 2. OG (23,61 m²), einer Dachkammer im Spitzboden (20,13 m²) sowie einem Balkon zugeordnet. Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wird als normal beschrieben, wenngleich das Treppenhaus Renovierungsbedarf aufweist. Zur Ausstattung gehören Holzfenster mit Zweifach-Isolierverglasung und eine Gasetagenheizung. Da der Zutritt zum Sondereigentum verwehrt wurde, basiert die Zustandsbeschreibung der Innenräume auf Annahmen; der Sachverständige vermutet einen unterdurchschnittlichen Unterhaltungsstand. Rechtlich und wirtschaftlich bestehen mehrere gravierende Risikofaktoren: In der WEG existieren weder ein geregeltes Hausgeld noch eine Instandhaltungsrücklage, zudem sind offene Kostenforderungen für das Gemeinschaftseigentum verzeichnet. Die Mietverhältnisse sind intransparent (zwei konkurrierende Mietverträge vom 26.11.2024 mit unterdurchschnittlicher Kaltmiete und vertraglich ausgeschlossenen Mieterhöhungen). Im Grundbuch Abteilung II ist eine gegenstandslose Rückübertragungsvormerkung sowie der Versteigerungsvermerk eingetragen. Der festgesetzte Verkehrswert von 49.000 EUR basiert auf der Kombination aus Vergleichswert (56.000 EUR) und Ertragswert (42.000 EUR) unter Berücksichtigung eines 20 %-igen Gesamtabschlags für die Risiken aus fehlender Innenbesichtigung, Instandhaltungsrückstau und Mietverhältnis. Für Investoren bietet das Objekt angesichts des niedrigen Quadratmeterpreises von ca. 589 EUR/m² und der großen Nutzflächen eine hochrentable Chance, sofern rechtliche Klärungen und bauliche Sanierungen eigenständig umgesetzt werden können.