ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gütersloh, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Friedrichsdorfer Straße 55, 55A und der Auerhahnstraße 8 im nordöstlichen Gütersloher Stadtteil Avenwedde (Exposé S. 1, 2). Es handelt sich um ein Grundstück mit einer Gesamtfläche von 1.063 m² (Beschluss S. 1), auf dem sich ein ehemaliges Fabrikgebäude (Fleischwarenfabrik) in Mischnutzung befindet. Der vordere Gebäudeteil stammt aus dem Jahr 1904 (Mansarddach-Umbau 1922), während der rückwärtige Teil 1967 errichtet und 1992 um eine Dachgeschosswohnung erweitert wurde (Exposé S. 2, 3). Zum Aufruf kommen zwei getrennte Einheiten: das Teileigentum Nr. 3 (Lagerräume im Erdgeschoss, ca. 196 m², Verkehrswert: 104.000 EUR) und die Wohnung Nr. 4 (4-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss, ca. 112 m², Verkehrswert: 102.000 EUR) (Beschluss S. 2, Exposé S. 2). Der Zustand des Gesamtgebäudes wird als mäßig bis schlecht beschrieben (Exposé S. 2). Die Dachgeschosswohnung weist einen sehr schlechten Unterhaltungszustand auf (Beschluss S. 2). Hier dokumentiert das Gutachten erhebliche Mängel: Eine Innenwand im Wohnraum ist völlig instabil, Putz ist abgefallen, Elektrokabel liegen frei, und es gibt schwere Wasserschäden sowie massiven Schimmelbefall im Bad und im Hauswirtschaftsraum (Beschluss S. 2, Exposé S. 4). Die Gastherme ist defekt, und die Dachflächenfenster aus Holz sind abgängig (Exposé S. 4). Das Teileigentum befindet sich in einem mäßigen Zustand; hier wurde in einem Bereich ungenehmigt mit dem Ausbau zu Wohnzwecken (erweiterter Rohbau mit Fußbodenheizung ohne Heizungsanschluss) begonnen (Exposé S. 2, 4). Zu den wesentlichen Risiken gehören der baurechtlich nicht genehmigte Ausbau der Lagerfläche 1 zu Wohnzwecken sowie erhebliche Brandschutzmängel (unzureichende Brandabschnitte) (Exposé S. 4). Zudem belasten zwei Baulasten das Grundstück: eine Stellplatzbaulast (rd. 46 qm) mit einem wertmindernden Abzug von 14.700 EUR und eine Abstandsflächenbaulast (rd. 4 qm) mit einem Abzug von 800 EUR (Exposé S. 8). Ein Überbau von ca. 3 m² auf das westliche Nachbarflurstück 468 ist ebenfalls vorhanden (Exposé S. 8). Bei einem Gesamtverkehrswert von 206.000 EUR und einem ermittelten Jahresrohertrag von 14.899 EUR ergibt sich eine rechnerische Bruttorendite von 7,23 % (Exposé S. 9). Diese Rendite ist jedoch aufgrund des massiven Sanierungsstaus und des unklaren rechtlichen Status der ungenehmigten Umbauten spekulativ. Investoren müssen erhebliche zusätzliche finanzielle Mittel für die Trockenlegung, Dachabdichtung, Schadstoffprüfung (Eternitschindeln an der Gaube, Exposé S. 4) und Brandschutzertüchtigung einplanen. Ein Erwerb ist nur bei einem deutlichen Abschlag zum Verkehrswert wirtschaftlich sinnvoll.