ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hagen, Nordrhein-Westfalen

Zur Versteigerung steht ein 141,299/1.000 Miteigentumsanteil an dem 362 m² großen Grundstück Blumenstraße 21 in 58097 Hagen (Ortsteil Eckesey), Flur 11, Flurstück 60. Der Anteil ist verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 23 bezeichneten Wohnung im 3. Obergeschoss / Dachgeschoss nebst ausgebautem Spitzboden, Balkon und zugehörigem Kellerraum Nr. 23. Das voll unterkellerte Mehrfamilienhaus mit 4 Vollgeschossen wurde ca. 1910 errichtet und verfügt über einen Personenaufzug. Die Wohnfläche beträgt laut gutachterlicher Berechnung 117,87 m² (rund 118 m²) und verteilt sich auf Eingangsflur, 4 Zimmer, Küche, Esszimmer, 2 weitere Flure, Bad, Balkon und 4 Abstellräume, wobei der Grundriss teilweise gefangene Räume aufweist. Das Bewertungsobjekt befand sich zum Stichtag im Leerstand. Dem Sachverständigen war eine Innenbesichtigung nicht möglich, weshalb der Zustand des Innenausbaus und der Sanitärbereiche auf typisierenden Annahmen beruht. Es liegt ein allgemeiner Unterhaltungsstau sowie umfangreicher Modernisierungs- und Renovierungsbedarf vor. Für erforderliche Modernisierungsmaßnahmen im Sondereigentum brachte der Gutachter einen Werteinfluss von pauschal -17.800,00 Euro in Ansatz; für Unterhaltungsrückstände am Gemeinschaftseigentum wurden anteilig -353,25 Euro berücksichtigt. Die Beheizung des Gebäudes erfolgt über eine laut Energieausweis ca. 2018 modernisierte Anlage. Rechtlich ist zu beachten, dass die Veräußerung der Zustimmung des WEG-Verwalters bedarf. Zudem weist die amtliche Bekanntmachung darauf hin, dass möglicherweise noch Erschließungsbeiträge in unbekannter Höhe nachzuzahlen sind. Der Verkehrswert wurde durch das Amtsgericht Hagen gemäß § 74a Abs. 5 ZVG auf 126.000,00 Euro festgesetzt. Die Wertermittlung stützt sich primär auf das Ertragswertverfahren mit einem Liegenschaftszinssatz von 2,00 % und einem Rohertrag von 8.076,48 Euro p.a. (5,71 Euro/m²), flankiert von einem Vergleichswert in identischer Höhe. Investoren bietet sich hier eine Einstiegsmöglichkeit in eine geräumige Wohnung mit Aufzugsanbindung zu einem moderaten Quadratmeterpreis von ca. 1.069 Euro/m². Da der tatsächliche Ausstattungs- und Feuchtigkeitszustand mangels Zutritts unbekannt ist, sollte eine ausreichende Liquiditätsreserve für Entkernung und Sanierung bereitgehalten werden.