ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hagen, Nordrhein-Westfalen

Zur Versteigerung steht das Sondereigentum an einer Eigentumswohnung (Nr. 4 des Aufteilungsplans) im 1. Obergeschoss rechts eines unterkellerten, viergeschossigen Wohn- und Geschäftshauses in der Berghofstraße 25 in 58097 Hagen (Gemarkung Eckesey, Flur 10, Flurstück 153). Das Ursprungsgebäude stammt aus dem Jahr 1911 und wurde nach Kriegszerstörungen 1950 teilweise wiederaufgebaut (gewichtetes Baujahr 1927). Auf das Wohnungseigentum entfällt ein Miteigentumsanteil von 75,36/1.000 am 313 m² großen Grundstück. Die Wohnfläche beträgt gemäß Teilungserklärung 41,44 m² und verteilt sich auf ein Zimmer, Flur, Küche, Bad, Balkon sowie einen separaten Kellerraum. Die Lage ist als mittlere städtische Wohnlage mit guter Nahversorgung und guter Verkehrsanbindung zum ca. 1,1 km entfernten Hauptbahnhof Hagen einzustufen. Das Gemeinschaftseigentum präsentiert sich von außen in einem gepflegten Unterhaltungszustand; Dacheindeckung, Fassadenanstrich und Fenster wurden augenscheinlich in der Vergangenheit modernisiert. Da der Sachverständige zu beiden Ortsterminen keinen Zutritt zur Wohnung erhielt, konnte der Innenzustand nicht geprüft werden. Für die Wertermittlung wurde ein durchschnittlicher Zustand unterstellt, jedoch ein erheblicher pauschaler Risikoabschlag für unterlassene Modernisierungen berücksichtigt: 12.000,00 € für das Badezimmer, 2.500,00 € für den Innenausbau sowie anteilig 3.500,00 € für das Gemeinschaftseigentum (u. a. Heizung, Leitungen, Restfenster). Altbaubedingt ist mit Kellerfeuchtigkeit und energetischen Defiziten (fehlendes WDVS) zu rechnen. In Abteilung II des Grundbuchs ist lediglich der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen; Baulasten oder Altlastenverdacht bestehen laut Behördenauskünften nicht. Eine Bergbaubeeinflussung liegt trotz erloschenem Bergwerksfeld nicht vor. Wesentliche rechtliche Besonderheiten stellen das Erfordernis der Verwalterzustimmung zur Veräußerung sowie die völlig unbekannte WEG-Verwaltung dar, wodurch Beschlussfassungen, Rücklagen und Hausgeldhöhe unklar bleiben. Zudem behält sich die Stadt Hagen die Erhebung noch ausstehender Erschließungsbeiträge vor. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 37.000,00 € (Ertragswertverfahren mit 2,0 % Liegenschaftszinssatz und einer nachhaltigen Jahreskaltmiete von 3.202,44 €) bietet das Objekt einen extrem günstigen Einstiegspreis. Wegen des Besichtigungsdefizits, des mutmaßlichen Eigennutzer-Status und der ungeklärten WEG-Finanzen richtet sich das Angebot vor allem an versierte Kapitalanleger, die Sanierungskosten eigenständig tragen und das eventuelle Räumungsrisiko managen können.