ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hagen, Nordrhein-Westfalen

Die zur Versteigerung stehende 3-Zimmer-Eigentumswohnung befindet sich im 3. Obergeschoss eines mehrgeschossigen, voll unterkellerten Wohngebäudes in der Enneper Straße 156 im Stadtteil Haspe (Gemarkung Westerbauer). Die Wohnfläche beträgt ca. 59,59 m² und umfasst drei Zimmer, Küche, Badezimmer, Flur sowie einen Abstellraum. Ein wesentlicher Bestandteil ist das Sondernutzungsrecht an einem gegenüberliegenden Dach- und Speicherraum mit weiteren ca. 20,39 m² Nutzfläche. Die mikrolagische Einbindung wird als einfache Wohn- und mittlere Geschäftslage charakterisiert; Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs, wie die S-Bahn-Station Westerbauer in etwa 650 Metern, sind fußläufig erreichbar, wenngleich überdurchschnittliche Beeinträchtigungen durch Straßenverkehr und Gewerbe bestehen. Das Wohnhaus wurde ca. 1950 in Massivbauweise errichtet und ist in eine Gesamtanlage mit insgesamt 11.106 m² Grundstücksfläche eingebunden. Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wird als leicht unterdurchschnittlich mit sichtbaren Rissbildungen, Putzabplatzungen an der Fassade sowie Feuchtigkeitsschäden im Keller eingestuft. Da der Sachverständige keinen Zutritt zur Wohnung erhielt, konnte der Innenzustand nicht direkt begutachtet werden. Im Gutachten wurde für das Sondereigentum ein fiktiver durchschnittlicher Zustand unterstellt, gleichzeitig jedoch ein umfangreicher Modernisierungs- und Risikoabschlag in Höhe von 25.000,00 Euro für Bad, Leitungen, Heizung und Innenausbau in Ansatz gebracht. In rechtlicher Hinsicht ist zu beachten, dass die Liegenschaft im Altlastenverdachtsflächenkataster der Stadt Hagen (Nr. 9.61-1916) wegen einer Basisauffüllung aus dem Jahr 1952 verzeichnet ist. Baulasten und Denkmalschutz bestehen nicht. In Abteilung II des Grundbuchs eingetragene Leitungs- und Betretungsrechte wurden auftragsgemäß nicht wertmindernd angesetzt. Für den Zuschlag ist zwingend die Zustimmung des WEG-Verwalters erforderlich; Daten zu bestehenden Hausgeldrückständen oder der Instandhaltungsrücklage lagen der Gutachtenerstellung nicht vor. Zusammenfassend bietet das Objekt bei einem gerichtlich festgesetzten Verkehrswert von 34.600,00 Euro eine günstige Einstiegsmöglichkeit in den Immobilienmarkt von Hagen. Der wirtschaftliche Erfolg hängt maßgeblich von den tatsächlichen Sanierungskosten im Sondereigentum sowie den künftigen Umlagen der Eigentümergemeinschaft ab. Investoren mit handwerklichem Netzwerk und Sanierungskompetenz können hier durch gezielte Wertschöpfung eine solide Mietrendite erzielen.