ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hagen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst den 66/1.000 Anteil an einem Wohnungserbbaurecht verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 001 im Erdgeschoss rechts des Mehrfamilienhauses Ringstraße 10b im Stadtteil Hagen-Rummenohl. Das Gesamtgrundstück misst 1.255 m² und ist mit einer Wohnanlage aus zwei aneinandergebauten Baukörpern (Ringstraße 10a und 10b) mit insgesamt 16 Wohneinheiten bebaut. Die Wohnung bietet eine Wohnfläche von 70,67 m², verteilt auf drei Zimmer, Küche, Bad, separates Gäste-WC, Flur/Abstellbereich und Loggia/Balkon. Die Restlaufzeit des 1969 bestellten 99-jährigen Erbbaurechts beträgt noch rund 43 Jahre. Das Gebäude aus dem Ursprungsbaujahr ca. 1971/1972 befindet sich in einem weitgehend baujahresgemäßen, teils renovierungs- und instandsetzungsbedürftigen Allgemeinzustand. Die Beheizung erfolgt über eine zentrale Warmwasser-Ölheizung, die Fenster sind isolierverglaste Kunststofffenster. An den Außenfassaden und Sockelbereichen sind deutliche Putzschäden, Verfärbungen und Feuchtigkeitsspuren sichtbar, weshalb der Gutachter anteilige Instandsetzungsrückstände berücksichtigt hat. Eine Innenbesichtigung der Wohnung fand nicht statt; der Innenausbau konnte somit sachverständigenseits nicht überprüft werden. Rechtlich besteht die Besonderheit des Wohnungserbbaurechts mit Zustimmungserfordernis des Grundstückseigentümers bei Veräußerungen und Belastungen (für den Zuschlagsbeschluss im Zwangsversteigerungsverfahren greifen gesetzliche Sonderregelungen). Laut amtlichen Auskünften ist das Objekt frei von Baulasten, Altlastenverdacht oder Wohnungsbindungen. Zum Bewertungsstichtag war das Objekt als vermietet geführt, vertragliche Detailkonditionen der Ist-Miete sind dem Gutachten nicht direkt zu entnehmen. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 61.500,00 € (ermittelt im Ertragswertverfahren nach Abzug von 1.000,00 € Reparaturstau Gemeinschaftseigentum und 10 % Sicherheitsabschlag für fehlende Innenbesichtigung) bietet die Immobilie eine überschaubare Einstiegsinvestition. Aufgrund der Erbbaurechtsstruktur und der Unwägbarkeiten im Wohnungsinneren empfiehlt sich ein vorsichtiges Bietverhalten unter Einplanung von Renovierungspuffern.