ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hagen, Nordrhein-Westfalen

Zur Versteigerung steht ein massives, voll unterkellertes Einfamilienhaus nebst Doppelgarage und Holzcarport in Hagen, Ortsteil Oberhagen/Eilpe (Am Waldwege 11). Das Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 1.537 m² in deutlicher Hanglage (nach Nordosten abfallend). Das Gebäude wurde laut Bauakte ca. 1991 errichtet und verfügt über Kellergeschoss, Erdgeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss bei einer Brutto-Grundfläche von rund 340 m² (Garage: 37,5 m² BGF). Das Grundstück ist voll an die städtische Infrastruktur angeschlossen, Erschließungsbeiträge nach BauGB fallen laut Bauverwaltungsamt nicht mehr an. Eine Innenbesichtigung des Wohnhauses konnte nicht durchgeführt werden, da die Eigentümerin dem Gutachter lediglich den Zutritt zum Grundstück, nicht jedoch zum Gebäude gewährte. Daher beruhen alle Beschreibungen der Innenräume ausschließlich auf Unterlagen der Bauakte. Die Außenanlagen präsentieren sich mit Gartenhaus, Gewächshaus, Teichanlage, gepflasterter Zufahrt und Terrassenanlagen. Am Baukörper der Doppelgarage wurden leichte Fassadenschäden festgestellt, für deren Beseitigung ein Kostenabzug von 5.000 € angesetzt wurde. Rechtlich ist im Baulastenverzeichnis der Stadt Hagen eine Abstandsflächenbaulast zugunsten des Nachbargrundstücks Am Waldwege 7 eingetragen. Wegen der verweigerten Innenbesichtigung (Ausstattungsunwägbarkeiten 20 %), der Baulast (5 %) und der ungünstigen Topographie bzw. des Grundstückszuschnitts (10 %) brachte der Gutachter besondere objektspezifische Abschläge in Höhe von insgesamt 35 % (200.485,20 €) vom marktangepassten Sachwert in Ansatz. Der Gutachterausschuss-Sachwertfaktor wurde zuvor mit 0,98 (-2 %) berücksichtigt. Der finale Verkehrswert wurde auf 365.000 € festgesetzt. Die Immobilie eignet sich vor allem für versierte Investoren und Eigennutzer, die das inhärente Risiko des unbekannten Innenzustands kalkulieren können und das Potenzial eines großzügigen Wohnanwesens in Hanglage nutzen möchten.