ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hagen, Nordrhein-Westfalen

Zur Versteigerung steht eine Vierzimmerwohnung mit zwei Balkonen und einem Kellerraum im 1. Obergeschoss eines viergeschossigen, unterkellerten Wohn- und Geschäftshauses mit ausgebautem Dachgeschoss in der Eugen-Richter-Straße 82 in 58089 Hagen (Ortsteil Wehringhausen). Das Gebäude wurde gemäß Bauakte um ca. 1910 in Massivbauweise auf einem 246 m² großen Eckgrundstück errichtet; die Aufteilung in Wohn- und Teileigentum erfolgte 2009/2010. Dem Sondereigentum entspricht ein Miteigentumsanteil von 118/1.000 (rechnerisch rund 29,03 m² Grundstücksanteil). Die Wohnfläche beträgt laut Aufteilungsplan 90,21 m² und gliedert sich in Wohnzimmer, zwei Kinderzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur und zwei Balkone. Der bauliche Zustand des Gesamtgebäudes wird vom Gutachter als unterdurchschnittlich bis schlecht eingestuft. Es bestehen augenscheinliche Feuchtigkeitsschäden im Keller, Rissbildungen und Farbabplatzungen an Fassade, Erker und Sockel sowie Abplatzungen an den Eingangsbereichen. Zudem besteht ein umfassender Sanierungs- und Modernisierungsstau an Dach, Dämmung, Heizungsanlage und Treppenhaus. Eine Innenbesichtigung der Wohnung konnte nicht stattfinden, da der Eigentümer das Anschreiben nicht abgeholt hat. Für unterstellte Modernisierungsaufwendungen im Sondereigentum (Bad, Decken, Böden) wurden pauschal 15.000,00 € und für das Risiko Unvorhergesehenes infolge fehlender Innenbesichtigung weitere 5.500,00 € als Abschläge berücksichtigt. In rechtlicher Hinsicht bestehen im Grundbuch in Abteilung II bis auf den Zwangsversteigerungsvermerk keine wertmindernden Belastungen; Baulasten oder Denkmalschutz liegen laut Auskünften der Stadt Hagen nicht vor. Altlastenverdachtsflächen sind nicht verzeichnet, und mit bergbaulichen Einwirkungen ist laut Bergamt nicht zu rechnen. Zu beachten ist jedoch, dass das Grundstück im förmlichen Fördergebiet 'Soziale Stadt Wehringhausen' liegt und ein besonderes Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB greift. Zudem können für die Eugen-Richter-Straße künftig noch Erschließungsbeiträge erhoben werden. Eine WEG-Verwaltung sowie die Höhe von Hausgeld oder Instandhaltungsrücklagen sind nicht bekannt. Das Investitionsfazit fällt zurückhaltend aus. Die Immobilie bietet bei einem gutachterlichen Verkehrswert von 74.000,00 € (ermittelt im Ertragswertverfahren, gestützt durch einen Vergleichswert von 75.000,00 €) eine niedrige Einstiegsbasis, birgt jedoch durch den unbekannten Innenzustand, mögliche Mietverhältnisse ohne bekannte Einnahmen und absehbare hohe Investitionskosten im Gemeinschafts- und Sondereigentum erhebliche Unwägbarkeiten.