ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hainburg, Hessen

Das Bewertungsobjekt umfasst einen 70/1.000 Miteigentumsanteil an dem 1.230 m² großen Grundstück in der Edith-Stein-Straße 13, 15 (im Gutachten teils als Edith-Stein-Weg bezeichnet) in 63512 Hainburg-Klein-Krotzenburg, verbunden mit dem Sondereigentum an der 3-Zimmer-Wohnung Nr. 13 im 1. Obergeschoss von Haus B nebst einem Kellerabstellraum. Die Liegenschaft liegt in einer verkehrsberuhigten Anliegerstraße in guter Ortsrandlage mit solider Nahversorgung und schneller Anbindung an das Rhein-Main-Gebiet (B 43, A 3). Das Gesamtgrundstück ist mit zwei 1997/1998 in Massivbauweise errichteten Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 14 Wohneinheiten, einer verbindenden Tiefgarage mit 14 Stellplätzen sowie Garagen und Außenstellplätzen bebaut. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 73,60 m² (Flur, Kind, Schlafen, Bad, Wohnen, Küche, Balkon) sowie ca. 6,73 m² Keller-Nutzfläche. Bei der vollständigen Innen- und Außenbesichtigung am 13.03.2025 zeigte sich die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen Zustand mit teils starkem Schimmelbefall in mehreren Zimmern. Am Gemeinschaftseigentum besteht ein massiver Instandhaltungsrückstau: Insbesondere sind erhebliche Feuchteschäden infolge mangelhafter Kellerabdichtung, Schimmelbildung im Kellerbereich, Schäden am Tiefgaragentor sowie an Außenanlagen und Fassaden dokumentiert. Die Beseitigungskosten der Mängel am Gemeinschaftseigentum wurden überschlägig auf 715.000 € geschätzt. In rechtlicher Hinsicht bestehen erhebliche strukturelle Risiken. Eine Erhaltungsrücklage ist nicht vorhanden. Das Gesamtanwesen verteilt sich auf lediglich zwei Eigentümer, wobei die Verwaltung von Familienangehörigen des Mehrheitseigentümers wahrgenommen wird. Der Wohnung ist zudem kein Stellplatz dinglich zugeordnet. Abteilung II des Grundbuchs weist lediglich den Zwangsversteigerungsvermerk auf; Baulasten oder Denkmalschutz bestehen laut Auskünften nicht. Das Objekt ist derzeit bewohnt und vermietet, die tatsächliche Miethöhe ist jedoch nicht offengelegt. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 127.000 € basiert auf einer Gewichtung des Vergleichswerts (131.000 €) und des Ertragswerts (122.000 €). Da in einem früheren Termin der Zuschlag gem. § 74a bzw. § 85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Mindestbietgrenzen aufgehoben. Die Liegenschaft bietet daher eine spekulative Einstiegschance mit erheblichem Werthebel, bedingt jedoch eine strikte Einpreisung unkalkulierbarer Sonderumlagen und einen langen Atem gegenüber der Miteigentümerseite.