ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Halle, Nordrhein-Westfalen

Bei dem angebotenen Zwangsversteigerungsobjekt handelt es sich um einen Miteigentumsanteil von 152,03/10.000 an dem ca. 9.501 m² großen Grundstück Sandkamp 25, 27 in 33790 Halle (Westf.). Dieser Anteil war ehemals mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 6 sowie dem Sondernutzungsrecht am Pkw-Stellplatz Nr. 6 verknüpft. Die ursprüngliche Hochhausbebauung mit insgesamt 86 Einheiten verfiel ab Ende der 1990er Jahre zunehmend und wurde schließlich aufgrund von erheblichem Vandalismus und Einsturzgefahr im Zeitraum von August 2018 bis März 2019 im Auftrag der Stadt Halle vollständig abgerissen. Das Bewertungsobjekt präsentiert sich folglich als unbebautes, brachliegendes Grundstück. Der Entwicklungszustand des Bodens wird im Gutachten schlüssig als Rohbauland klassifiziert, da eine unmittelbare Bebauung ohne eine vorherige städtebauliche Neuordnung rechtlich ausgeschlossen ist. Das Grundstück befindet sich im rechtskräftigen Umlegungsverfahren 'Sandkamp'. Die Wertermittlung des Gutachterausschusses basiert auf einem deduktiven Preisvergleich, ausgehend von einem baureifen Bodenrichtwert von 180 EUR/m². Nach Abzug von Erschließungskosten, Vermessungsgebühren und einer dreijährigen Wartezeitverzinsung errechnet sich ein Rohbaulandwert von 98 EUR/m². Dies führt unter Berücksichtigung des Miteigentumsanteils zu einem vorläufigen Bodenwert von 14.155 EUR, der aufgrund objektspezifischer Merkmale (u.a. das Risiko des Umlegungsverfahrens und die Lage in der Wasserschutzzone III B) um 10 % auf den finalen Verkehrswert von 12.700 EUR abgezinst wurde. Das größte Risiko für potenzielle Bieter stellt die eingetragene öffentliche Last dar: Auf dem Anteil ruht eine Zahlungsverpflichtung der Stadt Halle über anteilige Abbruchkosten in Höhe von 9.677,73 EUR. Diese Forderung geht anderen Belastungen im Zwangsversteigerungsverfahren zeitlich befristet vor. Da der Miteigentumsanteil rechnerisch zu klein ist, um im Umlegungsverfahren ein eigenständiges Baugrundstück zugeteilt zu bekommen, wird der Erwerber am Ende des Verfahrens voraussichtlich mit einer Geldentschädigung abgefunden. Investoren müssen daher exakt kalkulieren, ob der zu erwartende Auszahlungsbetrag die Anschaffungs- und Abbruchnebenkosten übersteigt.