ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Halle (Westf.), Nordrhein-Westfalen

Sondereigentum an der ehemals mit Nr. 55 bezeichneten Wohnung, verbunden mit einem Miteigentumsanteil von 82,62/10.000 an dem 9.501 m² großen Grundstück Sandkamp 25, 27 in Halle (Westf.). Das einstige Hochhaus wurde bereits im Zeitraum von August 2018 bis März 2019 wegen massiver Mängel vollständig abgerissen. Das Areal befindet sich im aktiven Umlegungsverfahren 'Sandkamp' und im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 70, welcher eine zukünftige Wohnbebauung vorsieht. Die Lage am östlichen Ortsrand von Halle ist verkehrstechnisch günstig, grenzt jedoch direkt an ein Gewerbegebiet an. Es existiert keinerlei Bausubstanz mehr auf dem Grundstück; das Bewertungsobjekt ist vollkommen unbebaut und wird gutachterlich als Rohbauland eingestuft. Der Bodenwert wurde deduktiv vom baureifen Bodenrichtwert von 180 EUR/m² abgeleitet. Nach Abzug von Erschließungs- und Baureifmachungskosten sowie einer dreijährigen Wartezeit für die Neuordnung wurde der wertrelevante Rohbaulandwert auf 98 EUR/m² festgesetzt. Rechtlich besteht die Wohnungseigentümergemeinschaft trotz des Gebäudeabrisses fort, was komplexe rechtliche Verstrickungen mit sich bringt. Ein kritisches finanzielles Risiko stellt die Belastung des Miteigentumsanteils mit einer vorrangigen öffentlichen Last der Stadt Halle in Höhe von 5.259,32 EUR für die anteiligen Abrisskosten dar. Zudem sind mangels vorliegender Protokolle oder einer Beschlusssammlung etwaige Altbeschlüsse der WEG unbekannt, was unkalkulierbare finanzielle Pflichten für den Ersteher bergen kann. Das bestehende Wegerecht für eine Trafo-Station wird im Zuge der Umlegung voraussichtlich aufgehoben. Das Areal liegt zudem in der Wasserschutzgebiet-Zone III B, was zusätzliche Restriktionen nach sich ziehen kann. Bei einem festgesetzten Verkehrswert von nur 6.900 EUR handelt es sich um eine hochspekulative Anlagemöglichkeit. Da der Miteigentumsanteil zu gering für eine physische Landabfindung ist, läuft das Investment auf eine reine Geldentschädigung im Umlegungsverfahren hinaus. Nach Abzug der öffentlichen Last verbleibt jedoch nur ein minimaler spekulativer Puffer für den Investor. Ein Erwerb eignet sich daher ausschließlich für erfahrene Akteure im Bereich der Grundstücksneuordnung, die die rechtlichen Risiken beherrschen.