ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hamburg, Hamburg

Das Bewertungsobjekt umfasst eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung (Sondereigentum Nr. 9) im Hochparterre des Gebäudekomplexes Edwin-Scharff-Ring 44 im Hamburger Stadtteil Steilshoop. Die Wohnfläche beträgt ca. 60 m² und verteilt sich auf ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, eine Küche, eine Diele, ein Wannenbad, einen Abstellraum sowie eine nach Westen ausgerichtete Loggia. Zur Wohnung gehört ein separater Kellerraum im Sockelgeschoss. Das viergeschossige, voll unterkellerte Wohngebäude wurde 1970/1971 in massiver Bauweise errichtet und gehört zu einer Eigentümergemeinschaft mit insgesamt 212 Wohneinheiten, die sich um eine großzügige, parkartige Innenhofanlage gruppieren. Das Wohnumfeld zeichnet sich durch mittlere Wohnlagequalität mit guter Nahversorgung und hohem Erholungswert durch den direkt angrenzenden Ohlsdorfer Friedhof aus. Der bauliche Zustand des Gebäudes und der Wohnung wird vom Sachverständigen als durchschnittlich und solide eingestuft. Das Sondereigentum weist einen zweckmäßigen Grundriss auf, zeigt jedoch deutlichen Renovierungs- und Modernisierungsbedarf im Innenbereich: Die vorhandene Einbauküche besitzt keinen wirtschaftlichen Zeitwert mehr, eine Küchenarmatur ist defekt, und die Sanitäreinrichtungen sowie die Holzisolierglasfenster stammen im Wesentlichen aus der Bauzeit. Der Endenergieverbrauchskennwert des mit Fernwärme beheizten Gebäudes liegt laut Energieausweis bei 133,0 kWh/(m²·a). Die Abwasserleitungen wurden 2019 ohne Befund auf Dichtheit geprüft. Im Grundbuch von Steilshoop Blatt 1654 bestehen Dienstbarkeiten für Leitungs-, Wegerechte und Wärmeversorgung zugunsten von Nachbargrundstücken, die den Wohnwert nicht wesentlich beeinträchtigen. Baulasten und Altlastenverdacht bestehen laut Behördenauskünften nicht, das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz. Wesentliches finanzielles Risiko ist ein Beschluss der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 07.05.2025 über eine umfassende Fassadensanierung mit Gesamtvolumen von rund 11,09 Mio. €, aus dem für diese Wohnung ein Sonderumlageanteil von 39.511,71 € resultiert. Zum Stichtag belief sich die anteilige Instandhaltungsrücklage auf lediglich 749,30 €. Zusammenfassend stellt die Immobilie eine solide Investitionsgelegenheit im Hamburger Markt dar, sofern die anstehenden Sonderumlagen und Renovierungskosten im Bietpreis eingepreist werden. Die Eigennutzung durch die bisherige Eigentümerin erfordert vom Erwerber eine klare Räumungsstrategie vor Bezug oder Neuvermietung.